푸르덴셜투자증권, “건설산업 뜯어보기: 네 가지 Risk와 세가지 화두”

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2008-03-28 08:19

서울--(뉴스와이어)--건설산업의 규제완화는 진행되고 있는가?

과거 참여정부 시기 건설산업의 최대 Risk는 정책 변수로 2003~2007년 부동산 관련 규제 정책이 발표될 때 마다 건설업종은 조정국면을 보여왔다. 대부분의 정책은 부동산 관련 규제에 집중되었는데, 대표적으로 개발 제한의 재건축,재개발 규제 강화, 금융 관련 규제로 LTV 및 DTI 강화, 세금 관련 규제로 종부세 강화 및 양도세 강화, 부동산 공급 가격 관련 규제로 분양가 상한제 등이 있다.

2004년 하반기 이후 각종 규제 강화에 따른 단기 조정국면을 극복하고 건설업종이 상승 국면을 유지할 수 있었던 이유는 1) 부동산 가격상승에 따른 자산가치 부각과 분양 가격 상승으로 인한 기대수익 증가 2) 해외 진출 확대 지속과 수주 급증 3) 건설 업체별 실적 개선과 장기 성장 동력 확보 전략 추진 등으로 판단된다. 그러나 2007년 4분기 이후의 장기 조정국면은 부동산 가격 정체 국면에 따른 기대심리 하락, 분양가 상한제를 피하기 위한 밀어내기 분양 급증에 따른 미분양 증가, 각종 대출 규제 및 거래 제한으로 인한 주택수요 침체 등이 주 원인이다. 즉, 규제관련 정책들이 본격적으로 영향을 나타내면서 건설업체의 Risk를 높이고 있다. 따라서 시장에서 기대하는 신정부의 건설산업에 대한 규제완화가 진행되는지 여부가 부정적인 흐름을 전환하는 관건이 될 것으로 판단된다.

현재 구체적인 정책 변화는 결정되지 않았으나 지난 24일 국토해양부의 업무보고 내용에 따르면 전체적인 흐름은 두 가지로 요약될 수 있다고 판단된다. 부정적인 흐름은 정부 예산 축소에 따른 공공부문 수익성 악화 우려와 분양가 상한제를 필두로 한 주택 공급 가격 하락 추진, 긍정적인 흐름은 재건축 재개발 관련 규제 완화, 토지 공급 확대와 용적률 상향, 금융 규제 및 세금 관련 규제 완화 등이다. 결국 예산 절감과 주택가격 안정화를 유지하면서 주택 공급 확대를 통해 주거복지를 높이겠다는 목적이 건설업체에 미치는 영향은 부정적인 요소보다는 긍정적인 부분이 높을 것으로 전망된다.

부동산 관련 정책으로 주목할만한 부분은 재건축 절차 규제가 3년->1.5년으로 단축, 도시 개발 용지 확대 및 개발절차 간소화, 도시 재정비 촉진지구를 통한 재개발 사업 확대, 택지비 인하와 용적률 상향을 통한 주택 가격 인하 추진 등이 있다. 아직 구체적인 시행규칙이 발표되지 않은 상태에서 각각의 정책이 미치는 영향을 분석하기는 어려우나, 전체적인 방향은 이미 규제 완화가 진행되고 있는 것으로 판단된다. 특히 미분양, 건설업체 부도, 원자재 가격 상승의 3가지 현안에 대해서는 추가적인 대책이 나올 것으로 기대된다.

다만 공공 부문의 경우 향후 수익성 및 수주 경쟁이 더욱 치열해 질것으로 전망된다. SOC 관련 사업의 경우 사업 타당성 재조사와 착수시기, 규모 등을 재조정하게 되며, 설계 변경으로 인한 수익성 보전에 대한 감독도 향후 강화될 전망이다. 또한 현재 300억원 이상 공사에 적용되는 최저가 낙찰제를 100억원 이상 공사로 확대하는 방안을 추진 중이며, 턴키 방식에서도 가격 부문 강화를 통해 공공 부문 예산 절감 대책을 준비 중에 있다. 전체적으로 공공부문 보다는 민간부문의 비중이 높고, 현재 최대의 Risk는 주택 시장이라는 점에서 신정부의 정책 변화는 건설시장에 긍정적으로 작용할 것으로 전망된다.

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