규제완화 안개속으로…강남권 침체 지속
부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 지난 3월 한 달간 서울 및 경기지역 재건축아파트 매매가 변동률을 조사해보니 서울은 0.03%를 기록, 지난 달(0.11%)보다 오름폭이 절반 이상 둔화됐다. 한편 경기는 -0.12%를 나타내며 내림세로 돌아섰다.
새 정부 출범을 전후해 ‘북고남저 현상’을 나타냈던 서울 재건축아파트 시장은 이달 들어서도 노원, 서대문 등 강북일대의 소형 재건축이 큰 인기를 모으면서 3개월 연속 오름세를 이어갔다. 강북일대 재건축은 추진에 대한 기대심리보다는 강북 아파트 시장 전반에 걸친 개발 투자수요 증가와 저평가 인식에 편승해 동반 상승하는 양상을 보였다.
반면 강동, 송파 등 강남권은 약세를 면치 못했다. 최근 정부가 지구지정부터 관리처분인가까지 통상 3년 가량 소요되는 재건축 사업의 추진기간을 절반 가량으로 단축한다는 내용을 발표했음에도 불구하고 재건축 규제완화에 대해서는 여전히 신중한 입장을 나타냈기 때문이다. 재건축 위축의 핵심요소인 초과이익환수, 소형주택의무비율, 분양가상한제 등에 대해 완화 계획을 고려하지 않고 있는 상황.
매도·매수자 모두 향후 동향을 주시하고 있어 실제 시장 분위기는 크게 위축된 모습이다. 일부 호가를 낮춰 매물을 내놓는 매도자들도 있지만 매수세가 워낙 달라붙지 않는 탓에 거래가 쉽지 않다.
서울 지역별 변동률을 살펴보면 △노원구(1.57%)가 가장 높은 오름세를 기록했으며 △서대문구(1.28%), △관악구(0.63%), △중랑구(0.24%), △동대문구(0.20%), △용산구(0.12%), △강남구(0.07%)가 뒤를 이었다. 반면 △강동구(-0.53%), △송파구(-0.47%), △강서구(-0.28%) 등은 내림세를 나타냈다.
노원구는 저평가 인식, 창동차량기지 개발 등으로 지역 전반적인 오름세를 나타내고 있다. 월계동 동신 79㎡(24평형)의 경우 지난 달보다 1000만원 상승한 2억3000만~2억5000만원 선에 시세가 형성됐다.
중랑구는 경전철 개통 확정과 망우동 대규모 생태문화공원 조성계획 등의 호재로 인근 주민들의 기대심리가 커지고 있는 분위기다. 망우동 염광 72㎡(22평형)가 1억8000만~2억원 선으로 500만원 올랐다.
반면 강동구와 송파구는 재건축 규제 완화 시기가 당초 계획보다 연기될 가능성이 높아지면서 관망세 분위기를 이어가는 모습이다. 재건축 사업 추진기간 단축 소식에 따른 별다른 영향도 보이지 않는 편. 강동구 고덕동 고덕주공2단지 52㎡(16평형)가 2000만원 내린 5억9000만~6억2000만원 선, 송파구 가락동 가락시영2차 56㎡(17평형)가 1500만원 내린 8억2000만~8억4000만원 선에 각각 거래됐다.
경기지역은 용인, 과천 일대 재건축이 전체 내림세를 주도했다. 이들 지역은 규제완화에 대한 기대감이 수그러들면서 거래가 침체된 모습이다. 반면 의정부, 안산 등 외곽지역은 개발호재, 저평가 인식 등으로 재건축도 오름세를 나타냈다.
변동률을 살펴보면 △용인시(-1.47%), △과천시(-0.66%)는 내림세를, △의정부시(0.91%), △안산시(0.73%), △안양시(0.16%), △성남시(0.06%)는 오름세를 나타냈다.
용인시는 지역 전반적으로 물량공급이 많아 약세를 면치 못하는 모습이다. 매수자들의 관망세가 짙은 가운데 신갈동 신갈주공 42㎡(13평형)가 지난 달보다 1000만원 내린 2억3000만~2억7000만원 선에 시세가 형성됐다.
과천시는 좀처럼 재건축 규제 완화 움직임이 보이지 않는데다 고가아파트 밀집으로 인한 매수부담을 느끼는 수요층이 많아 거래가 쉽지 않은 분위기다. 별양동 주공6단지 59㎡(18평형)의 경우 6억8000만~7억3000만원 선으로 2000만원 가격이 빠졌다.
안산시는 지역 전반적으로 가격 저평가 인식이 확산되는 가운데 외부 유입수요가 꾸준히 늘고 있는 추세다. 고잔동 중앙주공2단지의 경우 72㎡(22평형)가 1250만원 오른 4억1500만~4억2500만원 선.
정부가 최근 재건축 사업의 추진기간을 현행보다 절반 정도 단축한다고 발표했으나 시장 안정을 최우선으로 하고 있는 만큼 재건축 규제완화에 대해서는 매우 신중한 입장을 견지하고 있다. 특히 재건축 규제 핵심인 초과이익환수, 조합원지위양도금지 등은 현행대로 유지될 것으로 보여 강남권의 경우 현재와 같은 매수약세 분위기가 당분간 지속될 전망이다.
반면 강북권은 재건축 추진 기대감과는 별도로 강북 일대 전반에 걸쳐 개발 투자수요 유입과 소형 아파트 선호도 증가 등으로 오름세를 나타내는 만큼 향후 강북 아파트 시장이 강세를 나타내는 시점까지는 꾸준히 상승기조가 이어질 것으로 판단된다.
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