푸르덴셜투자증권, “US Economy, 주택재고 조정 더 기다려야 할 것”

뉴스 제공

2008-05-26 08:55

서울--(뉴스와이어)--주택판매 위축 속도, 완만해지고 있으나…

2008년 4월 미국 기존주택판매는 전월비 -1.0%, 전년동월비 -17.5% 감소한 489만 건(연율)을 기록했다. 시장예상치(483~485만건)을 상회하였으며, 전월비, 전년동월비 감소속도도 완만해지고 있는 추세이다. 기존주택판매가격(중간값)은 전월비 1.1% 상승하여 3월 2.3%에 이어 2개월 연속 상승하였다. 전년대비로는 여전히 -8.0% 하락한 수준이나 주택가격의 하락세가 예상보다 빠르게 진정되고 있다. 일견 주택시장이 바닥권에 진입해 안정세를 찾아가는 것으로 비춰질 수로 있는 모습이다.

주택재고 급증세에 주목해야 할 것

그러나 주택시장에 대해 섣부른 낙관을 갖기 어렵다. 4월중 기존주택매물(재고)는 455.2만 건(연율)으로 전월비 10.5%나 급증하였다. 주택판매 감소로 재고비율은 11.2개월치로 급등했다.

주택 재고-판매 비율의 급상승은 우리의 낙관적인 선순환 시나리오에 역행하는 모습이다. 이는 수급측면에서 주택시장이 바닥권 진입과 회복으로 이행하는데 필요한 기간과 재고조정의 부담이 늘어나고 있음을 의미하기 때문이다.

지속적인 주택건설부문의 위축으로 인한 신규주택공급 감소는 뚜렷하다. 신규주택에 대한 수요둔화로 신규주택 역시 3월 현재 11개월 판매분의 재고를 나타내고 있으나 신규주택 매물(재고)는 지속적으로 감소하고 있는 상태이다. 그러나 신용위기 해소와 경기회복의 한 축을 담당하는 주택시장 및 모기지 시장 안정, 회복의 관건은 기존 주택시장의 추세적인 재고조정에 무게를 둘 수 밖에 없다.

우리는 가장 낙관적인 Case로 미국 주택시장의 재고조정과 이로 인한 바닥국면 진입이 3분기 중에 보다 뚜렷해질 것으로 전망하고 있다. 물론, 빠른 재고조정을 위함 조건으로는 주택 공급측면의 위축이 지속되고, 주택가격이 약세를 지속하며, 수요 측면에서는 주택구입능력이 개선된 잠재 구매자들이 실수요로 전환되면서 주택판매가 증가세로 전환되어야 한다.

이러한 관점에서 4월 기존주택판매 통계는 분명히 우호적이지 않다. 주택판매는 줄었으며, 주택가격(중간값)이 오히려 올랐으며, 해소해야 할 주택재고는 크게 늘어났기 때문이다.

그러나 4월 기존주택 재고의 급증에 대해 재고조정의 순조로운 진전이 확인되지 못했다는 점 이상의 지나친 비관도 가질 필요는 없어 보인다. 계절조정에도 불구하고 매년 4월 주택재고의 계절성이 여전히 확인되고 있으며, 이는 4월 주택재고 급증이 계절적인 요인을 상당히 포함하고 있음을 의미한다.

물론, 4월의 뚜렷한 계절성이 이후 뚜렷한 재고감소를 동반한다는 증거는 없으나 주택판매의 위축속도가 둔화되고 있고, 잠재적인 주택수요를 자극할 만한 금리안정, 신용위기 수습에 따른 위험자산 기피현상 완화, 주택가격 약세, 소득 증가 지속 등의 여건 또한 서서히 구색을 갖춰가고 있는 것 또한 사실이다.

미국 주택시장의 바닥 여부는 적어도 4분기 중반까지는 지켜볼 변수이다.

웹사이트: http://Prucyber.com