‘판교신도시에서 발생할 개발이익 추정발표’ 경실련 기자회견 개최

뉴스 제공

2005-03-07 10:32

서울--(뉴스와이어)--올 6월 택지분양을 앞두고 있는 판교신도시에서 총 16조3천569억원의 개발이익이 발생될 것이라는 주장이 제기됐다. 국민의 논밭임야를 강제수용해서 조성한 택지를 감정가 또는 시세에 준하여 판매하는 과정에서 정부와 공기업은 막대한 땅값차익을, 택지 또는 아파트를 분양받은 민간건설업체 및 일반소비자들은 주변시세와의 차이에서 상당한 시세차익을 가져갈 것이라는 주장이다.

경실련은 3월 7일 오전 [판교신도시에서 발생할 개발이익 추정발표 기자회견]에서 이와 같이 주장하고, 정부와 공기업은 땅장사를 중단하고 부동산 투기장으로 전락한 판교신도시 사업을 전면재검토할 것을 촉구했다.

이번 분석은 지난 12월에 건교부가 승인한 판교택지개발계획 및 실시계획 등의 자료를 토대로 진행되었다. 경실련은 1) 건교부에서 승인한 판교신도시 사업비에 근거하여 판교신도시 사업의 조성원가 추정, 2) 공원녹지, 도로 등을 제외한 총 126만평(유상공급면적)을 택촉법의 공급기준에 준하여 감정가와 주변시세를 고려한 택지판매가 추정, 3) 택지판매가와 조성원가, 주변시세를 비교하여 택지수용및판매단계에서 발생하는 땅값차익과 택지 또는 아파트를 분양받은 후 주변시세와의 차이에서 발생하는 시세차익 2단계로 개발이익을 추정하였다. 개발이익 추정결과 는 다음과 같다.

공기업과 정부가 독점개발권을 이용하여 강제수용한 5조8천931억원의 땅을 민간에 15조9천545억원에 팔면서 총 10조614억원의 땅값차익을 가져갈 것으로 예상된다. 토주공, 경기도, 성남시 등의 사업시행자가 독점개발권을 이용하여 국민의 논밭임야를 강제수용한 수용가는 평당 88만원, 총 2조4천억원이다. 여기에 투자한 사업비를 감안한 조성원가는 5조8천931억원(평당 469만원), 택촉법의 공급기준에 의해 감정가 및 낙찰가 등으로 판매한 택지가격은 총 15조9천545억원(평당 1,269만원)이다.

즉, 공기업과 지자체가 국민의 땅을 평당 88만원에 강제수용해서 조성한 469만원짜리 택지를 1,269만원에 판매하면서, 평당 800만원, 총 10조614억원의 땅값차익을 가져가며, 이중 1조6천765억원은 25.7평 초과 아파트용지 개발이익에 대한 환수차원에서 정부가 가져갈 것으로 예상된다. 또한, 상업용지(6조58억원)만 판매하여도 총사업비(5조8,931억원)를 충당하고 1천억원 이상의 수익을 남길 것으로 예상된다.

택지를 분양받은 민간건설업체, 일반소비자 등은 총 6조2천955억원의 시세차익을 챙길 것으로 예상되면서 판교신도시가 전 국민의 투기를 조장하고 있음이 여실히 드러났다.

경쟁입찰제에 의해 시세수준의 낙찰가로 공급되는 상업업무용지 등과 달리 택지를 분양받는 민간건설업체 및 일반소비자들은 원가연동제가 적용되는 25.7평 이하 아파트, 감정가로 구매한 벤처산업단지, 사회복지 및 종교시설용지 등에서 총 4조9천550억원, 채권∙분양가 병행입찰제가 시행되는 25.7평 초과 아파트 용지에서 총 1조3천405억원 등 총 6조2천955억원의 시세차익이 존재할 것으로 예상된다. 경실련은 국민주거안정을 위해야 할 판교신도시 사업이 택지를 시세보다 저렴하게 공급하면서도 개발이익에 대한 환수장치는 전무하여 전 국민을 ‘시세차익을 얻겠다는 판교발 부동산투기’에 가담시키고 있다고 주장했다.

판교신도시에서 16조3천569억원의 개발이익을 공공과 민간이 가져가면서 ‘국민주거안정’이라는 택지조성목적은 상실되었다.
판교신도시는 토주공, 경기도, 성남시 등 4개의 공기업과 지자체가 사업시행자이고, 분양가 규제를 통해 주택가격 안정을 이루겠다는 정부가 원가연동제를 처음으로 적용하는 사업이다. 그러나 경실련이 개발이익을 추정한 결과 16조 3천억원 이상의 개발이익을 정부와 공기업, 건설업체, 일반소비자 등이 나눠가질 것으로 예상되는 반면, 30년 이상의 장기임대아파트는 전체 가구수의 20%인 6,000가구에 불과하다며 정부와 공기업은 땅장사만 몰두하고, 국민들의 주거안정이라는 택지조성목적은 상실되었다고 성토했다.

또한 총 3조9천904억원(분양평당 523만원)이면 판교신도시 아파트 전체를 공영개발하여 공공소유주택으로 건립할 수 있으며, 연기금을 투자해서 공영개발하더라도 6조원 이상의 안정적 수익확보가 가능하다고 주장하였다. 경실련은 판교신도시를 아파트용지만 제외하고 단독, 연립, 상업용지 등만 판매하여도 총사업비를 충당하고 3조2천억원의 이익을 얻을 수 있을 것으로 예상된다며, 강제수용한 택지를 민간건설업체 등에 팔아 정부와 공기업, 민간 등만 개발이익을 독점하지 말고 판교신도시 택지판매수익 및 연기금 등을 적극 활용하여 판교전체를 공영개발, 공공소유주택으로 확충함으로써 국민주거안정에 기여해야 한다고 주장했다.

이외에도 경실련은 주요국책사업인 신도시개발사업을 지구지정, 계획승인, 사업추진 등 전과정에서 전문가의 객관적인 검토나 투명하고 합리적인 절차없이 건교부가 독단적으로 추진하고 있다고 주장하였다.

경실련은 판교신도시 개발이익 추정 및 사업분석과 함께 성명을 통해 공공택지 사전개발정보를 이용한 공직자의 투기행위에 대한 엄중처벌, 택지감정평가 제도개선 등 공공택지개발사업의 전면개혁과 함께 부동산투기장으로 전락한 판교신도시 사업의 전면재검토를 촉구했다. 또한, 원가연동제와 채권 분양가 병행입찰제라는 미봉책으로는 부동산투기를 해결할 수 없다며 주택정책의 전면재검토를 주장했다. 판교신도시는 공영개발하여 장기임대 공공소유주택으로 활용함으로써 주택을 투기가 아닌 거주공간으로의 인식전환 뿐 아니라 국민주거안정에 기여할 수 있다고 주장했다. 마지막으로 공공택지를 땅장사 수단으로만 이용하는 이상 공기업의 존재이유가 없다며 토주공 통합 등 주택관련 공공기관의 통합적 관리시스템을 구축하고, 30년 이상 건설업자에게만 유리하게 주택정책을 지속해온 건교부에게 더 이상 주택정책을 맡기지 말고 주택관련 정부조직을 전면재검토 할 것을 촉구했다.

※ 첨부1> 판교신도시 택지개발이익 추정 및 검토의견
첨부2> 판교신도시 개발이익 추정결과에 대한 경실련 입장

경제정의실천시민연합
공동대표 김성훈 법등 홍원탁

<첨부1> 판교신도시 개발이익 추정

※ [분석자료] 판교신도시 택지개발이익 추정

경실련은 정부가 국민주거안정을 위한다는 목적으로 공공택지개발사업을 추진하면서 민간주택건설업체에게는 각종 특혜와 엄청난 개발이익을 보장해준 반면 이로 인해 폭등한 아파트값은 소비자에게 전가시키도록 방치하여 서민주거불안을 심화시켜왔음을 지적해왔다. 국민생활의 안정과 공공복리 증진을 위해 최선을 다해야 하는 토공 주공 등의 공기업조차 본연의 목적을 도외시한 채 엄청난 개발이익을 가져가면서 공공택지사업은 총체적인 문제점에 직면해있다. 이에 경실련은 판교신도시를 대상으로 택지수용단계와 아파트분양단계 그리고 시세형성단계까지 공공(정부와 공기업)과 민간(민간건설업체, 일반소비자 등)이 가져가게 될 개발이익을 추정발표한다.

1. 개요

성남판교 택지개발사업지구는 1만9천호 건립을 목표로 택지개발지구가 지정되었으나(2001.12) 서울 강남의 주택 초과수요를 흡수한다는 명분하에 주택호수를 2만9천호로 1만가구를 추가건설하기로 당정이 협의하면서 인구밀도가 상향조정된 변경계획안이 승인되었다(2003.12). 이후에도 면적축소, 단독주택 축소, 주상복합 확대 등을 주요내용으로 하는 택지개발예정지구 지정변경, 택지개발계획 변경승인 및 실시계획 승인이 이루어졌다(2004.12). 경기도, 성남시, 주택공사, 토지공사가 공동시행자로 참여하고 있다.

개발사업 추진경위

· 2001. 6. 29 : 판교개발 관련 당정협의
(저밀주거단지로 조성, 주택 1만9천호, 인구5만9천명, 64인/ha)
· 2001. 9. 28 : 판교개발 관련 당정협의(벤처단지 20만평 조성)
· 2001. 12. 26 : 택지개발예정지구 지정(건교부고시 제2001-344호)
· 2002. 7. 19 : 사업시행자 지정(경기도, 성남시, 한국토지공사, 한국주택공사)
· 2003. 3. 21 : 기본구상(안) 공청회 개최
(밀도상향조정 : 주택2만9천호, 8만9천인, 95인/ha)
· 2003. 3. 24 : 판교지구 기본구상(안) 협의(성남시)
· 2003. 8. 14 : 당정협의(당초 19천호에서 29천호로 1만호 확대 협의)
· 2003. 9 : 개발계획(안) 사전협의(경기도, 성남시, 관련기관)
· 2003.12 : 택지개발예정지구 변경지정 및 택지개발계획 승인
(건교부고시제2003-327호)
· 2004. 3 : 판교신도시 개발계획 확정발표
(135㎡ 초과 주택용지 상향조정 1천호⇒2천274호)
· 2004. 12 : 택지개발예정지구 변경지정, 택지개발계획 변경승인 및 실시계획 승인 (면적 283만평⇒281만평, 단독 2,726⇒2,664호, 공동 26,974⇒27,036호)

토지이용 및 자금계획 현황

토지이용계획 현황을 보면 전체의 27%가 주택건설용지이며, 공원녹지, 도로 등의 공공시설용지가 63%, 상업업무용지가 10%를 차지하고 있다

건교부가 최종승인한 사업비용은 총 5조8천931억원이며, 이중 3조1천490억원은 토지보상비를 포함한 용지비이고, 개발비는 2조7천441억원이다. 지난해 정부가 밝힌 토지보상가는 총 2조4천641억원이며 지목별 수용가는 대지가 평당 404만원으로 가장 높고, 임야(평당 33만원)를 제외한 대부분이 150만원 이상이다. 평균수용가는 평당 88만원으로 용인동백(54만원), 죽전(57만원), 화성동탄지구(44만원)보다 월등히 높다. 정부는 개발비중 4천400억원은 판교 인근지역의 교통인프라를 확충한다는 명분으로 영덕～양재 고속화 도로사업에 정부지원금 형태로 투입할 계획이다.

인구 및 주택배분계획

주택배분계획을 보면 총 2만9천700호가 건립될 예정이며, 이중 2만5천세대가 아파트로 건립된다. 평형별 배분계획(연립, 단독주택 포함)을 보면 소형(60㎡이하) 32%, 중형(60~85㎡이하) 34%, 대형(85㎡ 초과) 34%이다. 대형평형의 경우 ‘판교신도시 개발계획’에서 135㎡를 초과하는 초대형아파트의 비중이 당초 1,000호에서 2,274호로 2배 이상 증가했다(2004. 3). 또한, 용도별로는 상업업무용지에 해당하는 주상복합 아파트도 지난 12월 개발계획 변경으로 상향조정되었다(1,263호⇒1,387호).

2. 분석내용과 방법

1) 조사대상 : 판교신도시 281만5천412평(유상공급면적 125만7천822평)

2) 조사방법

· 조성원가 추정
건교부에서 승인한 판교신도시의 자금투자계획에 근거하여 판교신도시사업의 조성원가를 추정한다.

· 택지판매가 추정
택지개발촉진법에서 규정하고 있는 ‘택지공급가격기준’에 근거하여 감정가와 주변시세를 고려한 판교신도시의 총 택지판매가를 추정한다.

· 개발이익 추정
택지수용및판매단계에서 발생하는 땅값차익과 택지 또는 아파트를 분양받은 후 주변시세와의 차이에서 발생하는 시세차익 2단계로 추정한다.

3. 분석결과

1) 조성원가 추정

조성원가는 용지비와 개발비로 구성되며 판교신도시 총사업비를 유상공급면적으로 나눈 값이다. 건교부가 승인한 판교신도시의 총사업비는 5조8천931억원이며, 조성원가는 이를 유상공급면적으로 나눈 결과 평당469만원이다.

2) 택지판매가 추정

택촉법에서는 택지의 용도에 따라 공급가격 및 공급방식 등을 규정하고 있으며 판교신도시의 유상공급면적은 공원녹지, 도로 등 무상공급되는 택지를 제외한 125만평으로 전체 택지의 45%이다. 그리고 토주공, 경기도, 성남시 등 사업주체는 용도별 택지판매가격을 산정하여 2005년 6월 아파트용지 판매를 시작으로 민간주택건설업체, 조합, 일반시민 등에게 택지를 판매할 계획이다. 경실련은 택촉법 규정을 판교신도시 토지이용계획에 적용하여 감정가와 주변시세를 고려한 택지판매가를 추정하였다.

· 주택용지 판매가
주택용지는 단독주택과 연립 및 아파트의 공동주택, 근린생활시설용지로 구분되며, 이중 25.7평 초과, 단독주택 및 연립, 근린생활시설용지 등은 경쟁입찰을 통해 낙찰가격으로 판매된다. 25.7평 이하 아파트용지는 감정가 기준이며, 임대주택용지는 조성원가의 60%이다.

경실련은 단독주택과 연립주택은 시세를 반영해서 택지한평당 각각 1,000만원, 1,200만원으로 책정한다. 아파트의 경우 정부는 이미 분양가를 25.7평 이하는 분양평당 900만원, 25.7평 초과는 분양평당 1,500만원이 적정하다고 밝힌 바 있다. 건축비도 지난 2월 공청회에서 건축비 상한가격(안)으로 분양평당 444만원이 제시되었다. 이는 지금까지 건교부가 매년 고시하고 있는 표준건축비 288만원에 비해 지나치게 인상됐다는 비판이 있으나 일단 준용하기로 한다.

따라서, 아파트용지의 택지비는 25.7평 이하는 분양가(900만원)에서 건축비(444만원)를 제외한 비용에 용적률(170%)를 곱한 값으로 택지한평당 775만원이며, 경실련은 이를 택촉법 공급기준에 따라 판교지구 아파트용지의 감정가로 간주한다.

25.7평 초과도 분양가 1,500만원에서 건축비444만원을 제한 후 용적률(180%)를 곱한 값으로 택지한평당 1,901만원이며, 이를 경쟁입찰에 의한 낙찰가로 간주한다. 단, 아파트의 용적률은 성남판교지구 주공시행구역 중 공동주택용지 16개 블록 마스터플랜 건설내역에 명시된 것을 준용한다(주공, 성남판교지구 설계경기(현상공모)지침서, 2004). 18평 이하 임대아파트는 공급기준에 따라 조성원가의 60%인 택지한평당 281만원이다. 단, 조성원가는 아직 정부가 공개하지 않았으므로, 경실련이 추정한 조성원가로 간주한다.

근린생활시설용지도 경쟁입찰에 의해 낙찰가로 판매되므로 시세를 고려해서 택지한평당 3,000만원으로 책정한다.
위의 공급기준을 토대로 추정한 주택용지의 판매가격은 총 7조7천674억원이며, 이중 아파트용지의 판매가격이 총 4조6천270억원이다.

· 상업용지 판매가
상업용지는 벤처산업단지 등이 포함된 도시지원시설용지와 공공업무시설용지가 감정가기준으로 판매되고 나머지는 경쟁입찰제 방식으로 판매된다. 경실련은 상업업무용지와 주상복합용지는 모두 경쟁입찰제를 통해 낙찰가로 판매되므로 시세를 반영하여 택지한평당 3,500~4,000만원까지 책정하였다. 또한, 벤처산업단지와 공공업무시설용지의 감정가는 여타 상업업무용지 판매가의 절반수준인 평당1,500만원으로 책정한다. 따라서, 상업용지 판매가 총액은 6조58억원으로 추정된다. 즉, 상업용지만 판매하여도 판교신도시 총사업비(5조8천931억원)를 충당하고 1천억원 이상 수익이 발생함을 알 수 있다.

· 공공시설용지 판매가
판교신도시는 공원녹지, 도로 등 무상으로 공급되는 공공시설용지가 155만평(55%)이며, 이를 제외한 126만평(45%) 정도가 유상공급된다. 따라서, 무상공급되는 공공시설용지를 제외한 사회복지시설, 종교용지, 집단에너지시설 등이 감정가로 판매되며, 주차장은 낙찰가로 판매된다. 경실련은 감정가로 아파트용지 감정가를 준용하며, 주차장은 시세를 고려하여 택지한평당 3,000만원으로 책정한다.

위의 공급기준을 토대로 추정한 공공시설용지 판매가는 총 2조1천814억원이다.

· 택지판매가 총액
앞서 추정한 용도별 판매가를 모두 합한 판교신도시 택지판매가 총액은 평당 1,269만원, 총 15조9천545억원이다. 이는 조성원가의 2.7배에 해당하는 금액이며, 조성원가 대비 수익률은 171%이다. 단, 무상공급되는 공원녹지, 도로 등을 제외한 유상공급면적(주택용지, 상업용지, 공공시설용지 등)은 총 126만평이다.

3) 개발이익

판교신도시에서 발생하는 개발이익은 택지수용및판매단계에서 사업시행자와 정부가 가져가는 공공부문의 개발이익과 분양받은 택지에서 발생하는 민간부문의 시세차익으로 구분된다.

· 택지개발단계에서 발생한 개발이익(정부와 공기업)
사업주체인 토주공, 경기도, 성남시가 평당 88만원에 강제수용하고, 사업비를 투자해 조성한 택지의 조성원가는 평당 469만원이고, 이를 1,269만원에 판매하므로써 평당 800만원의 땅값차익을 가져가게 되는 것이다. 따라서, 공공부문의 판매수익은 총 10조614억원, 조성원가 대비 수익률은 171%로 매우 높게 나타난다.

다만, 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과 아파트용지의 경우 정부가 개발이익환수 차원에서 채권판매가액을 환수하여 임대주택 건립재원으로 활용할 예정이다. 채권입찰제는 경쟁입찰제를 통해 낙찰가로 택지를 판매하되, 낙찰가에서 감정가만큼의 비용은 토주공 등 사업시행자에게 지불하고, 감정가를 제외한 나머지 비용만큼은 정부가 발행한 채권을 가장 많이 구매하는 건설업체에게 택지를 판매하는 방식이다. 즉, 25.7평 초과 아파트용지를 평당 1,901만원으로 낙찰받은 건설업체의 경우 감정가인 775만원은 사업시행자에게 지불하고, 감정가를 제한 1,126만원의 채권을 정부로부터 구매한다는 얘기다.
따라서, 채권판매비용인 평당 1,126만원, 총 1조6천765억원은 정부가 가져가며, 토주공, 지자체 등 사업시행자는 감정가에서 조성원가를 제외한 평당 307만원, 총 4천568억원을 판매수익으로 가져가게 된다. 결과적으로 택지개발과정에서 발생한 개발이익은 총 10조614억원이며, 이중 사업시행자인 토주공, 경기도, 성남시가 8조3천849억원, 정부가 개발이익환수차원에서 1조 6천765억원을 가져갈 것으로 예상된다.

· 주변시세와 비교하여 추정한 시세차익(민간건설업체, 일반소비자 등)
시세보다 저렴한 감정가로 판매되는 25.7평 이하 아파트 입주자와 벤처산업단지 등의 도시지원시설용지, 유치원 등의 사회복지시설용지 등을 분양받는 민간건설업체와 일반소비자 등은 아파트와 분양택지를 시세수준의 가격으로 전매하므로써 상당한 시세차익을 보장받을 것으로 예상된다. 또한, 채권과 분양가가 병행입찰되는 25.7평 초과 아파트를 분양받은 소비자들도 상당한 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 판단된다.

경실련은 25.7평 이하와 25.7평 초과 아파트의 시세를 각각 분양평당 1,500만원, 2,000만원으로 보고, 각 분양가에서 건축비(444만원)를 제한 후 용적률(170%~180%)을 곱하여 아파트용지의 시세를 산출하였다. 그 결과, 25.7평 이하는 1,795만원, 25.7평 초과는 2,801만원으로 추정된다. 또한, 벤처산업단지와 유치원, 종교시설 등은 각각 평당 3,000만원, 평당 2,000만원으로 책정한 후 시세차익을 추정하였다.

다만, 조성원가 이하로 공급되는 18평(60㎡)이하 임대아파트와, 감정가로 공급되는 공공시설용지중에서도 학교, 변전소 등은 시세차익이 발생하지 않는 것으로 간주한다. 판교주변지역의 용도별 시세와 비교했을 때 민간건설업체 및 일반소비자 등은 총 6조2천955억원의 시세차익을 얻을 것으로 추정된다.

· 판교 개발이익 총계
앞서 살펴 본 대로 판교신도시에서는 국민들의 논밭임야가 아파트, 상업업무시설 등의 택지로 용도변경 후 판매되고 택지를 분양받은 민간건설업체 및 일반소비자 등의 전매과정에서 총 16조3천569억원의 개발이익이 발생하여 정부와 공기업, 지자체 등의 공공이 총 10조614억원, 민간건설업체 및 일반소비자 등의 민간이 총 6조2천955억원을 가져갈 것으로 추정된다.

※ [검토의견]

1. 주요 국책사업중 하나인 ‘신도시 개발사업’ 추진이 객관적이고 투명하지 않았다.

판교신도시는 택지개발지구로 지정된 이후 지금까지 계획안이 4차례나 변경되면서 인구는 당초계획보다 1만명이나 증가했으며, 135㎡ 초과 대형평형 아파트도 1천호에서 2천274호로 증가했다. 문제는 이러한 계획변경이 투명하고 객관적인 절차에 따라 충분한 검토과정을 거쳤는가이다.
택촉법은 ‘국민주택난 해소’라는 명분으로 택지개발사업의 신속한 추진을 보장해주면서 많은 사항을 의제처리하고 있다. 개발계획 변경도 건교부 주도아래 결정되고 결과만 간략하게 고시할 뿐 어떤 근거로 변경하고, 누가 무슨 내용을 심의하는지 등에 대해서는 철저하게 비공개됨으로써 투명성과 객관성을 상실하고 있다. 오히려 개발구상안 및 계획안을 매번 당정협의를 통해서 결정해왔고, 지구지정여부는 건교부장관과 관계부처 차관급으로 구성되어 있는 ‘주택정책심의위원회’에서 심의하도록 하고 있다.

또한, 환경영향평가는 협의대상으로 규정함으로써 마구잡이식 논밭임야 개발로 국토환경마저 파괴하고 있다. 실제로 지난 12월 환경부가 환경영향평가에 따라 인구밀도하향조정을 주장했음에도 건교부는 당초 건교부안을 중앙도시계획위원회에 상정, 건교부장관이 최종승인하였다. 환경부와는 이후 계속 협의하겠다는 입장뿐이다.
이처럼 국민의 땅에 국민의 돈으로 진행하는 국책사업인 신도시사업이 지구지정, 계획 승인, 사업추진 등 전과정에서 전문가의 객관적인 검토나 투명하고 합리적 절차없이 건교부의 독단적 판단하에 추진되고 있다. 당연히 그 결과는 근거없는 인구상향조정, 원가연동제 시행, 고분양가, 대형평형 아파트 증가 등으로 나타나 정부가 국민주거안정이라는 본연의 역할에 대한 고민은 뒷전인 채 부동산투기를 부추기고, 부자를 위한 공공택지를 개발하는데만 치중하고 있다는 비난에 직면해 있는 것이다.

2. 공기업과 정부가 독점개발권을 이용하여 강제수용한 5조8천931억원의 땅을 건설업자 등에 15조9천545억원에 팔면서 총 10조614억원의 땅값차익이 발생할 것으로 예상된다.

토주공, 경기도, 성남시 등의 사업시행자가 독점개발권을 이용하여 국민의 논밭임야를 강제수용한 수용가는 평당 88만원, 총 2조4천억원이다. 여기에 투자한 사업비를 감안한 조성원가는 5조8천931억원(평당 469만원), 택촉법의 공급기준에 의해 감정가 및 낙찰가 등으로 판매한 택지가격은 총 15조9천545억원(평당 1,269만원)이다.

즉, 공기업과 지자체가 국민의 땅을 평당 88만원에 강제수용해서 조성한 469만원짜리 택지를 1,269만원에 판매하면서, 총 10조614억원(평당 800만원)의 땅값차익을 가져가겠다는 것이며, 이중 1조6천765억원은 25.7평 초과 아파트용지 개발이익에 대한 환수차원에서 정부가 가져갈 것으로 예상된다. 특히, 상업용지(6조58억원)만 판매하여도 총사업비(5조8,931억원)를 충당하고 1천억원 이상의 수익을 남길 것으로 예상된다.

결과적으로 판교신도시가 정부와 공기업은 강제수용한 국민의 땅을 팔아서 10조원 이상의 개발이익을 가져갈 것으로 예상되면서도 30년 이상 장기임대아파트는 전체 가구수의 20%에 불과한 6,000가구 정도만 건립됨으로써 여전히 국민들의 주거안정에는 기여하지 못하고 있는 것이다.

3. 택지를 분양받은 민간건설업체, 일반소비자 등은 총 6조2천955억원의 시세차익을 챙길 것으로 예상되면서 판교신도시가 전 국민의 투기를 조장하고 있다.

경쟁입찰제에 의해 시세수준의 낙찰가로 공급되는 상업업무용지 등과 달리 택지를 분양받는 민간건설업체 및 일반소비자들은 원가연동제가 적용되는 25.7평 이하 아파트, 감정가로 구매한 벤처산업단지, 사회복지 및 종교시설용지 등에서 총 4조9천550억원의 시세차익을 가져갈 것으로 예상된다. 또한, 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과 아파트의 경우 정부가 채권∙분양가 병행입찰제 시행을 통해 분양평당 1,500만원을 적정하다고 제시하면서 시세(분양평당 2,000만원)보다 저렴하게 분양받은 소비자들도 총 1조3천405억원의 시세차익을 얻을 것으로 예상된다.

결과적으로 국민주거안정을 위해야 할 판교신도시 사업이 개발이익 환수장치도 없이 국민의 땅을 시세보다 저렴하게 공급하므로써 전 국민을 ‘시세차익을 얻겠다는 판교발 부동산투기’에 가담시키고 있는 것이다.

4. 논밭임야 강제수용을 위한 감정평가는 시세보다 높게, 택지판매를 위한 감정평가는 시세보다 낮게 책정함으로써 부동산투기를 조장하고 있다.

택지개발사업 추진과정에서는 논밭임야 수용을 위한 1차 감정평가와 택지판매를 위한 2차 감정평가가 진행되고 있다.
최근 용인동백, 죽전, 화성동탄 등 택지에서 엄청난 개발이익이 보장되면서 토주공이 신속한 사업추진을 위해 원주민을 위한 토지보상가가를 주변시세보다 높은 수준으로 책정하고 있다. 판교신도시의 경우 택지보상가는 평균적으로 평당88만원이며, 지목별로는 대지 404만원, 전 150만원 등 임야를 제외한 대부분이 150만원에서 400만원까지 책정되어 있다. 이는 용인동백(평균 54만원, 대지 106만원), 용인죽전(평균 57만원, 대지 163만원), 화성동탄(평균 44만원, 대지 77만원)과 비교할 때 최고 2배 이상 높은 가격이며, 대지의 경우는 거의 3~4배 높은 가격이다. 높은 보상가 책정은 당연히 토지보상액을 노린 부동산투기로 나타나고 있다. 이번 ‘행정고위공직자 재산공개’에서도 김영일 재판관, 김승의 외교통상부 본부대사 등이 판교신도시 지구지정 이전에 택지를 매입하여 막대한 차익을 챙긴 것으로 드러났고, 이연택 대한체육회장, 김병량 성남시장 등도 판교신도시 주변지역을 사전에 매입함으로써 상당한 시세차익을 챙긴 것으로 드러났다.

반면 택지판매를 위한 2차 감정평가는 시세보다 저렴하게 감정가를 책정함으로써 여전히 시세차익을 노린 부동산 투기를 조장하고 있다. 실제로 지난 17대 국감때 김태환 의원(한나라당)은 토공이 토공전직임원으로 구성된 (주)쥬네브에 용인동백지구의 대형쇼핑몰 부지를 시세보다 173억원을 싸게 판매하는 특혜를 베풀었다고 주장했다. 이외에도 김태환 의원은 용인죽전, 화성동탄 등에서도 전직 토공임원들이 맡고 있는 부동산개발회사에 알짜 상업용지를 주변시세보다 싸게 판매하는 특혜를 베풀었다고 주장했다.
이처럼 불합리한 택지공급기준 운용과 개발계획에 대한 사전정보를 이용한 전현직 고위공직자들의 부동산투기까지 나타나면서 공공택지개발사업이 국민의 부담만 가중시키는 사업으로 전락되어버린 것이다.

5. 택지판매수익만으로도 판교신도시 아파트 전체를 공공소유주택(임대주택)으로 건립, 국민주거안정에 기여할 수 있다.

경실련이 분석한 바에 의하면 총 3조9천904억원(분양평당 523만원)이면 판교신도시 아파트 전체를 공영개발하여 공공소유주택으로 건립할 수 있으며, 연기금을 투자해서 공영개발하더라도 6조원 이상의 안정적 수익확보가 가능한 것으로 나타났다.

앞서 분석한대로 판교신도시는 아파트를 제외하고 단독, 연립, 상업용지 등의 총 판매가가 11조3천억원으로, 판교신도시 총사업비(5조9천억원)를 제하여도 5조4천억원의 수익창출이 가능하다. 여기에 아파트용지를 팔지 않고 공영개발한다면 추가로 필요한 자금은 건축비 총 2조2천억원(평당 288만원)이다. 즉, 판교신도시를 지금과 같이 개발하고, 아파트용지만 팔지 않고 공영개발하면 총사업비를 충당하고도 3조2천억원의 이익을 얻을 수 있다는 얘기이다. 그럼에도 정부는 자신들은 10조원 이상의 개발이익을 챙기고, 사전에 개발정보를 입수한 전현직 공직자 및 부동산투기꾼에게 2조4천억원 이상을 보상해주면서 서민주거안정과 직결되는 공공소유아파트 건립재원 조원을 마련할 방안이 없어 공영개발을 할 수 없다고 주장하는가? 판교신도시 택지판매수익 및 연기금 등을 적극 활용하면 판교전체를 공영개발, 공공소유주택으로 확충하여 국민주거안정에 기여할 뿐 아니라 연기금의 안정적 수익확보도 가능하다.

6. 판교신도시에서 총 16조3천569억원의 개발이익을 공공과 민간이 가져가면서 ‘국민주거안정’이라는 택지조성목적은 상실되었다.

주택보급률 100%를 상회하면서도 자가율은 50%에 머무르는 우리나라 주택현실에서 국민주거안정을 위해 조성된 공공택지는 집 없는 나머지 50%의 주거안정을 위해 추진되어야 한다. 또한, 현재 우리나라에서 30년 이상 장기임대하고 있는 공공소유주택의 비중이 3.4%에 불과한 상황에서는 질좋고 저렴한 공공소유의 장기임대주택 공급이 절대적으로 필요하다. 그러나 판교신도시에 공급될 30년 이상 장기임대주택은 고작 6,000가구에 머물 것으로 보도되고 있어 국민주거안정에 기여하는데는 매우 미흡함을 알 수 있다.

판교신도시는 토주공, 경기도, 성남시 등 4개의 공기업과 지자체가 사업시행자이고, 정부가 분양가 규제를 통해 주택가격 안정을 이루겠다며 도입한 원가연동제가 처음으로 적용되는 사업이다. 그러나 경실련이 개발이익을 추정한 결과를 보면 판교는 지금까지 건설업체가 독점해왔던 개발이익을 정부와 공기업, 건설업체, 일반소비자 등이 나눠가지는 구조로 변경되었을 뿐 여전히 막대한 개발이익이 존재하면서 부동산 투기가 만연하고 있다.

결국 주거안정을 위한 공공소유주택 공급은 턱없이 부족하고, 사업시행자인 4개의 공기업과 지자체와 민간건설업체 등은 엄청난 개발이익을 챙길 것으로 예상되면서 ‘국민주거안정’이라는 택지조성목적은 판교신도시에서도 상실되어 버렸고, 공기업과 정부는 공공성은 상실한 채 땅장사에만 몰두했다는 비난을 받을 수 밖에 없는 것이다.

<첨부2> 판교신도시 개발이익 추정결과에 대한 경실련 입장

< 공공소유주택 확충을 위해 판교신도시는 공영개발 하라 >
- 땅장사와 부동산투기의 장으로 전락한 판교신도시 전면재검토하라 -

국민주거안정을 위해 정부가 국민의 땅을 강제 수용하여 조성되는 판교신도시가 국민주거안정에 기여하지는 못한 채 공기업과 지자체의 땅장사와 부동산투기의 장으로 변질됐다. 경실련은 택지개발촉진법에 따라 조성 될 판교신도시의 개발이익 추정결과를 토대로 다음과 같이 경실련의 대안을 제시한다.

1. 국민주거안정이라는 목적을 상실하고 부동산투기의 장으로 전락한 판교신도시의 개발방식을 전면재검토하라.

판교신도시는 국민주거안정이라는 공공택지 조성의 본래목적을 상실한 채 부동산투기의 장으로 전락되었다. 정부가 졸속 도입한 원가연동제와 병행입찰제로 집값안정에 기여하지 못한 반면 개발단계마다 막대한 개발이익을 남기며 공기업과 지자체, 건설업자 투기꾼이 판치는 투기의 장으로 전락했다.
신도시 개발을 위한 토지수용단계에서부터 시세차익을 노리는 투기행위가 횡행하고 있다. 최근 공개된 공직자 재산공개 결과 상당수가 판교신도시 및 주변지역에 사전에 불법, 편법으로 땅을 사는 투기행위를 통해 토지보상금으로 막대한 시세차익을 챙긴 것으로 나타났다. 경실련은 판교 토지보상금 실태를 철저히 조사하고 내용을 공개하여 공무원들의 부동산투기여부를 규명하고 공공택지개발정보를 이용한 공무원 투기를 발본색원할 것을 촉구한다.
또한 용지보상비만 2조4천억원을 넘는 등 개발 전 지가보다 높은 토지보상금을 책정하거나 지급함으로써 높게 책정된 보상가가 용인, 이천 등 주변지역의 땅값을 끌어올리고 수도권일원의 부동산투기를 부채질하고 있다. 경실련은 이러한 부작용을 해소하기 위해서 토지수용단계의 보상절차를 개선할 것을 요구한다.

택지개발단계에서는 정부와 공기업이 땅장사를 하고 있다는 비난을 면키 어렵다. 경실련 분석결과 택지조성단가가 평당 469만원에 불과함에도 불구하고 평당1,269만원에 판매함으로써 정부와 공기업이 무려 10조원이 넘는 개발이익을 가져갈 것으로 추산된다. 채권입찰제로 정부가 회수하는 1조6천765억원을 제외한 나머지 개발이익은 투명한 절차를 통해 환수되어 공적목적으로 사용되지 못하고 방만한 공기업운영비용 등으로 충당되고 있다. 경실련은 분양가 자율화 이후 최근 5년간 택지개발지구별로 개발이익규모를 공개할 것을 강력히 요구하며 택지개발사업의 당초계획과 진행과정 그리고 개발 후 사후평가 절차를 제도화하여 개발이익을 공공목적으로 사용하기 위한 제도 마련을 촉구한다.
아파트분양 이후에는 주변시세와의 차액으로 인하여 민간부문에서 약 6조원에 달하는 시세차익이 발생할 것으로 예상된다. 결국 정부가 온 국민이 시세차익을 노리고 판교발 아파트투기 대열에 참여하도록 조장하고 있는 것이다. 경실련은 국민주거안정이라는 본래의 목적에 기여하지 못한 채 공기업과 지자체, 투기꾼의 장으로 전락한 판교신도시사업을 재검토하고 이번기회에 공공택지개발사업의 전면개혁을 촉구한다.

2. 원가연동제와 병행입찰제는 미봉책에 불과하며 주택정책을 전면재검토해야 한다.

정부가 판교신도시에 도입하려는 원가연동제와 병행입찰제는 건설업자에 제공되고 있는 여러 특혜를 유지하기 위한 미봉책에 불과하다. 판교신도시는 정부와 공기업이 택지개발독점권과 토기강제수용권이라는 공권력을 이용 88만원에 사들인 토지를 개발한 것으로 택지비와 건축비를 합해 분양원가는 600-700만원을 넘을 수 없다. 그러나 주변 아파트의 시세가 1,500～2,000만원에 달해 아파트 한 평당 1,000만원이 넘는 차액이 발생하는 구조적 모순에서 문제가 발생한다. 정부가 주택건설을 경기조절의 수단으로 활용, 투기적가수요를 조장하여 아파트분양가가 2배 이상 오르고 참여정부 이년동안 200조원이나 아파트값이 폭등한 결과 토지강제수용을 통해 조성된 공공택지내 아파트분양원가와 주변시세에서 현격한 괴리가 발생하여 막대한 개발이익이 발생하고 있는 것이다.

지금까지 정부는 수도권 주변의 공공택지를 헐값에 복권추첨방식으로 제공하고 분양가는 제멋대로 책정할 수 있도록 하여 건설업자는 30-40% 이상의 개발이익을 챙길 수 있었다. 그럼에도 정부는 잔뜩 낀 아파트가격의 거품을 제거하고 국민주거안정이라는 공공택지의 조성목적을 충족하기 위한 근본적 대책을 외면한 채 아직도 미봉책만을 되풀이하고 있다. 각종 부작용에 대한 지적에도 불구하고 건교부장관이 분양가를 인위적으로 20% 이상 낮추겠다고 장담하면서 추진했던 원가연동제는 시행하기도 전에 이미 건축비는 52%나 올려 건설업체의 이윤을 보장해주고 있다. 반면 원가연동제가 적용되는 판교의 중소형 아파트분양가는 평당 900만원으로 지금까지 조성된 공공택지 분양가중에서도 최고이니, 분양가 실수요자인 10년 이상 무주택서민들에게는 그림의 떡일 뿐 이다. 이는 평당 700만원대이던 화성동탄지구의 무주택서민들의 청약경쟁률이 0.88 : 1 이었던 것에서도 알 수 있다.

택지공급에 대한 경쟁입찰을 통해 개발이익을 환수하여 정부가 임대주택건설 재원 등으로 사용하겠다며 국회에서 법까지 개정했던 중대형평형의 채권입찰제는 사회적 합의과정도 없이 건교부가 재량권을 이용하여 입맛대로 분양가․채권 병행입찰제로 변형시켰다. 이렇게 오락가락하는 정부의 미봉책으로는 정부와 공기업은 택지개발을 통한 땅장사로 막대한 개발이익을 챙기고 건설업자에게도 이익을 보장하며 특혜를 유지하는 반면 국민주거안정을 위해 조성된 공공택지가 부동산투기와 아파트가격 상승의 주범이 되는 현상을 개선할 수는 없다. 따라서 경실련은 판교의 공공택지를 민간건설업자에게만 공급하려는 계획을 중단하고 공공택지개발사업방식과 주택정책을 원점에서 재검토 할 것을 촉구한다.

3. 정부는 판교신도시를 민간에 팔아넘기지 말고 공영개발하여 공공소유주택을 확충하라.

정부는 공공택지를 민간건설업자에게 판매한 후 다시 시장에 개입하여 가격을 규제하는 원가연동제나 병행입찰제와 같은 미봉책을 추진할 것이 아니라 정부 또는 공기업이 직접 개발하는 공영개발을 통해 공공소유주택을 확충해야한다. 또한 공공택지개발사업이나 신도시개발사업이 국민주거안정이라는 공공택지의 조성목적을 가장 확실하게 충족할 수 있도록 하기 위해서는 공영개발을 해야 한다. 공영개발만이 공공택지내 아파트 분양가와 주변시세의 엄청난 차이에 따른 투기나 개발이익의 배분문제 등을 부작용 없이 해결할 수 있는 방식이기 때문이다.
공영개발은 정부가 보유하고 있는 택지를 민간건설업자 등에게 공급하지 않고, 주택공사와 지자체개발공사 등 공공기관이 사업주체가 되어 직접 아파트를 분양하고, 아파트 시공만 민간건설업체가 담당하는 것이다. 즉, 공공기관이 양질의 설계와 시방을 기준으로 적정한 건축비를 책정한 후 경쟁을 통해 민간건설업체를 아파트시공에 참여시킬 수 있기 때문에 건설물량의 감소나 건설경기에는 전혀 영향이 없다.

소요재원도 어려운 문제가 아니다. 판교의 경우는 공동주택용지 이외의 택지(상업용, 업무용 등)판매수익만으로 공영개발재원을 마련할 수 있다. 이외에도 공영개발을 위해 기존 주택기금과 국민연금 등을 활용할 수 있다. 국민연금을 포함 각종연기금을 공영개발재원으로 사용한다면 연기금의 안정적 운영에도 도움이 될 뿐만 아니라 국민주거안정에도 기여할 수 있어 일석이조의 효과를 얻을 수 있다.
부족한 공공소유주택의 대폭적인 확대를 위해서도 공공택지는 공영개발 되어야 한다. 국민주거안정을 위해 정부가 연간 택지공급물량의 40%, 주택공급물량의 30%를 직접 담당하고 토공 주공 지자체개발공사 등 주택관련 공공기관과 주택기금 등의 공공재원을 보유하고 있음에도 장기임대의 공공소유주택은 3.4%에 불과한 실정이다. 이유는 판매와 분양용 주택정책과 공급자인 건설업자 중심의 주택정책 때문이다. 이는 네델란드 40%, 영국 22%, 독일 20% 등에 비해 턱없이 부족한 것이며, 주택 보급비율은 100%를 넘었으나 자가 보유비율이 50% 수준인 현실을 고려해도 그간 서민들의 주거안정을 위한 정부의 노력이 미흡했음을 입증해준다.

경실련은 공공택지개발사업의 공영개발을 통해 공공소유주택을 대폭 확대할 것을 촉구한다. 공영개발을 통해 다양한 평형의 공공소유주택을 대폭 확대하여 장기임대아파트로 활용함으로써 소유 중심의 주택정책을 거주공간의 주택정책으로의 일대 전환을 도모할 수 있다. 공영개발을 통해 공공택지에서 값싸고 질 좋은 다양한 평형의 공공소유주택이 장기적 계획아래 지속적으로 공급된다면 투기적 가수요가 사라져 아파트가격의 거품도 제거되고 국민주거안정도 이룰 수 있다. 경실련은 공공택지의 공영개발을 통한 주택정책의 대전환을 강력히 촉구한다.

4. 토공 주공 통합하여 공영개발시스템을 구축하라.

판교신도시 사업 시행의 주체는 토지공사·주택공사·경기도·성남시이다. 하나의 택지개발사업에 2개의 공기업과 2개의 지자체가 참여하면서도 택지개발사업을 통해 땅장사를 하는 역할에 머물 뿐 대부분의 택지는 건설업체에 판매하여 민간이 아파트를 공급하는 방식으로 추진될 예정이다. 분양가자율화와 상업용지 등의 경쟁입찰제 도입이후 수익성이 급격히 늘어난 택지개발사업에 토공, 주공, 지자체개발공사 등이 경쟁적으로 뛰어들어 앞 다투어 땅장사만을 해 왔다. 경실련은 공공택지가 국민주거안정에는 기여하지 못하고 공기업의 땅장사 수단으로 전락한 상황에서 더 이상 토공·주공 등 공기업의 존립이유가 있는지 의문을 제기하며 토공과 주공을 통합하여 공영개발 시스템을 구축할 것을 강력히 촉구한다. 토공·주공을 통합하면 공공택지의 조성과 공공택지에서 저렴하고 질 좋은 공공아파트를 건설, 유지와 운영 및 관리할 수 있는 통합시스템을 구축할 수 있다. 경실련은 국민의 정부에서 추진되다가 중단된 토공·주공 통합을 재추진할 것과 주택금융공사, 주택보증기금, 지자체 개발공사 등 주택관련 공공기관의 통합적 관리시스템을 구축할 것을 촉구한다.

5. 주거안정을 위해 주택관련 정부조직을 재편하라.

경실련은 서민들의 주거안정과 공급자 중심의 주택정책이 소비자 중심의 주택정책으로 전환되어야 하며, 이를 위해 주택관련 정부조직을 재편할 것을 촉구한다. 건설교통부는 그간 주택정책을 건설경기조절의 수단으로 이용하여 투기적 가수요를 부추겨 최근 5년간 부동산가격 500조원 상승, 아파트분양가 2배 이상 상승, 참여정부 2년 동안 아파트값이 200조원이나 폭등하는 사태를 초래하였다. 또한 서민주거안정과 소비자 보호보다는 주택건설업체에 일방적으로 유리한 공급자 위주의 주택정책만을 30년 지속해왔다. 분양가자율화 이후 후분양제로 전환하겠다는 약속은 지키지 않은 채 오히려 짓지도 않은 아파트의 분양권 전매를 허용하여 투기적 가수요를 조장하고 주택을 투기의 수단으로 변질시켰다. 무엇보다도 국민주거안정을 위해 정부가 국민의 땅을 강제로 수용한 공공택지에서조차 공공의 역할을 포기함으로써 공공택지는 공기업과 주택건설업체가 폭리를 추구하는 대상으로 전락하였다.

경실련은 서민주거안정을 위한 주택정책으로의 일대 전환을 위해 주택관련 정부조직을 전면 재검토할 것을 강력히 촉구한다. 주택정책이 경제논리에 좌우되고 시민의 요구를 외면한 채 건설업체의 이해만을 대변하는 개발부서인 건설교통부에서 담당하는 한 주택과 집값으로 고통 받는 시민들의 생활은 개선될 수 없기 때문이다. 주택 보급비율이 100%를 넘어선 반면 자가 보유율은 50%에도 미치지 못하는 상태에서 저소득층의 주거안정과 사회복지적 주택정책으로의 전환을 위해서는 주택관련 정부조직의 재편이 불가피하다.

6. 경실련은 공영개발과 주택정책의 대전환을 위한 시민행동을 본격화할 것이다.

경실련은 2004년 내내 아파트가격의 거품을 제거하기 위한 시민운동을 전개하였다. 공공아파트의 분양원가 공개를 촉구하고 공공택지의 공영개발을 통해 시민주거안정을 달성할 것을 정부에 강력히 촉구해왔다. 그러나 정부는 여전히 미봉책만을 제시하며 집값으로부터 고통 받는 시민들의 문제를 해결하기 위한 근본적 대책을 마련하지 않고 있다. 이에 경실련은 시민의 힘으로 아파트가격의 거품을 제거하기 위한 본격적 시민행동을 전개할 것임을 천명한다. 경실련은 아파트가격의 거품을 제거하여 시민들에게 내 집 마련의 희망을 주고 공영개발과 주택정책의 대전환을 위해 시민사회단체와의 연대운동을 진행하고 시민의 힘으로 주택문제를 해결하기 위한 시민행동을 본격화 할 것임을 천명한다. 아울러 시민의 힘으로 주택문제를 해결하기 위한 시민행동에 주택문제로 고통 받고 있는 시민들과 미래세대의 적극적 동참을 촉구한다.

2005. 3. 7

경제정의실천시민연합
공동대표 김성훈 법등 홍원탁

경제정의실천시민연합 개요
경실련은 1989년 ‘시민의 힘으로 세상을 바꾸자’라는 기치로 설립된 비영리 시민단체로서, 일한만큼 대접받는 사회를 실현하기 위한 시민운동을 전개해 왔습니다. 특히 집, 땅 투기로 인한 불로소득 근절, 아파트가격거품 제거, 부패근절과 공공사업효율화를 위한 국책사업 감시, 입찰제도 개혁 등 부동산 및 공공사업 개혁방안 제시에 주력하고 있습니다.

웹사이트: http://www.ccej.or.kr