집한채로 평생연금 실현하는 ‘주택연금’ 인기…가입조건과 주의점 제시
- 8월말 현재 누적가입자 3천 560명…주택연금 인기 지속될 전망
정부 보증 역모기지 상품인 주택연금은 한국주택금융공사가 취급하는 상품으로 만 60세 이상의 1가구1주택 소유자가 주택을 담보로 평생 연금을 지급받는 제도다. 지난 2007년 7월 출시 이후 꾸준한 관심을 받았으며 그 결과 신규가입자가 2007년 515명, 2008년 695명, 2009년 1,124명으로 매년 증가했다. 2010년 들어서도 8월까지 1,226명이 신규로 가입해 출시 이후 총 누적가입자가 3,560명에 달하고 있다.
1가구1주택 소유한 고령자가 가입
주택연금 가입대상은 만60세 이상인 1가구1주택 소유자로 배우자가 있는 경우 배우자 역시 만60세 이상이여야 한다. 대상주택은 시가 9억원 이하의 단독, 다세대, 연립 및 아파트(주상복합 포함)와 보건복지부의 인가가 난 노인복지주택이며 가압류나 가처분, 가등기 등의 권리침해가 없어야 한다. 오피스텔이나 상가주택, 상가, 전답 등은 주택연금에 가입할 수 없다.
연금지급 방식 다양, 선택 가능
가입 조건을 충족한자가 한국주택금융공사에 보증상담/신청을 하면 보증심사가 이뤄지는데 이 때 이용자 요건과 현장조사, 담보주택 평가가 진행되고 통과될 경우 보증계약(담보설정)후 보증서가 발급된다.
연금지급 방식은 종신지급과 혼합이 있는데 종신지급은 수시인출 한도 설정없이 매달 일정금액이 지급된다. 종신혼합은 일정한도내에서의 개인인출이 허용되고 나머지 금액에 대해 매달 연금이 나오는 방식이다. 개인인출의 범위는 주택구입과 임차자금, 도박 등 사행성 지출을 제외하고는 대출한도의 30%이내까지(최대 1억5천)이고 전세보증금 등 선순위채권보유자 지급 등이 포함될결우 최고 50%이내까지(최대 2억 5천)가능하다. 또 연금은 매년 3%씩 월지급금이 증가하거나 감소하는 것을 선택할 수 있다.
시가3억원의 1가구1주택 일반 아파트를 소유한 자가 만60세에 주택연금에 가입한 경우 연금정액형의 경우 월 70만 9천원 정도를 받게되고 이때 연금증가형을 선택하면 만60세에 51만 4천원, 만70세 69만 1천원, 만80세 92만 9천원 정도를 받는다. 반대로 연금 감소형으로 가입하면 만60세 92만 9천원, 만70세 68만 5천원, 만80세 50만 5천원 정도를 받는다.
주택연금은 2007년 7월 ~ 2010년 7월까지 총 3,340건이 가입됐으며 이 중 1,895건이 연금종신형, 1,445건이 연금혼합형이다(2010년 8월 220건이 신규로 가입돼 8월말까지의 총 누적가입은 3,560건).
대출금은 주택처분으로 일시상환
주택연금 계약기간은 주택소유자와 배우자의 사망시까지인데 화재나 재건축, 재개발 등으로 주택소유권을 상실한 경우도 계약이 해지된다. 또 주택소유자 사망 후 6개월 이내에 배우자가 소유권이전 또는 채무인수를 하지 않는 경우와 1년 이상 담보주택에서 거주하지 않는 경우도 해지사유가 된다. 단 거주요건의 경우 질병치료, 요양을 위해 병원에 입원하는 등 특별한 사유를 공사가 인정하는 경우 예외가 허용된다.
계약해지 시 연금 등 대출금 상환은 담보주택을 처분해서 갚게 되는데 이때 주택처분 금액이 대출잔액보다 낮더라도 부족한 금액이 연금가입자나 상속인에게 청구되진 않는다. 반대로 주택처분 금액이 대출잔액보다 높을 경우는 남는 금액을 돌려받을 수 있다.
주택연금 이용자 세제혜택은 보너스
주택연금을 이용하면 세제혜택도 받을 수 있다. 저당권 설정시 내야 하는 농어촌특별세, 등록세, 교육세, 국민주택채권 매입의무 등이 면제되며 200만원 한도내에서 역모기지 대출이자가 소득공제된다. 또 재산세는 25%가 감면된다(단 공시가격 5억원 초과주택은 5억원에 해당하는 재산세액의 25%를 감면)
주택연금은 정부보증 상품이기 때문에 안정적으로 연금을 수령할 수 있고 개별 집주인의 사정에 따라 연금지급 방식을 다양하게 설정할 수 있으며 여러 세제혜택도 받을 수 있다. 또 주택처분 시점에서 주택가격이 대출금 보다 높으면 차액을 돌려받고 낮더라도 부족분을 납부할 필요가 없기 때문에 중장기적인 주택시장 변동성에 대한 염려도 덜 수 있다.
게다가 연금 수령 기간 중 언제라도 원하는 시점에서 그동안 받은 연금을 반납할 경우 완전한 소유권 상태에서 주택매도나 증여 등을 할 수 있다. 고령화 사회가 진행되고 베이비붐세대의 은퇴가 본격화되면서 노후자금에 대한 관심도 높아지는 추세이기 때문에 향후 주택연금 가입 수요도 꾸준히 증가할 것으로 전망된다.
도움말:부동산써브(www.serve.co.kr) 부동산연구실 나인성 연구원
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