급등하는 전세시장, 알쏭달쏭한 주택임대차보호법 Q&A 5선
[Q1] 2년 임차기간 중 1년이 지나 집주인이 바뀌었다. 새로 바뀐 임대인이 전세보증금 2000만원을 올려달라고 하는데, 임차보증금을 올려줘야 하나?
주택임대차보호법은 주택의 임차인에게 최소한 2년의 임대차를 보장하고 있고, 임차인이 입주· 주민등록 전입신고를 마친 경우 대항력이라는 권리를 인정하고 있다. 임차인은 당해 임차주택이 매매되는 경우라도 종전과 같은 임차권을 새로 바뀐 임대인에게 똑같이 주장할 수 있다. 따라서 아직 남은 1년간의 임차기간 내에는 애초의 임대차 조건, 기간, 보증금 등이 유지되므로 새로 바뀐 집주인에게 보증금을 올려줄 필요 없다.
[Q2] 전세살고 있는 주택이 경매에 넘어갔다. 최근 소액임차인의 최우선변제금이 상향됐다고 하던데, 보호받을 수 있는 기준이 궁금하다?
주택임대차보호법 시행령에서 정한 지역별 임대차보증금이 소액인 경우 임차주택이 경매되더라도 주택가액의 2분의 1범위 내에서 보증금의 일부를 받을 수 있다. 주택임차인보다 우선순위를 가진 근저당권자 등 다른 권리자가 존재하더라도 우선해 변제받을 수 있도록 한 것인데, 최근(2010년 7월 21일) 주택임대차보호법 시행령이 개정되며, 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위와 우선변제를 받을 보증금의 범위가 물가와 전세가 인상분에 맞춰 상향·확대됐다. 지역 및 임대차보증금에 따른 최우선 변제금액 범위는, 서울 2,500만원, 수도권 과밀억제권역 2,200만원, 광역시(과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 1,900만원, 그밖에 지역은 1,400만원으로 상향했다. 단, 최우선변제권을 행사하려면 경매신청 기입등기가 되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 완료해야 한다.
[Q3] 전세 2년 만기가 도래해 보증금을 일부 올려주고 계약을 연장하려고 한다. 계약서를 다시 쓸 경우 확정일자는 유지되는 것인가?
임차인의 입주 · 주민등록 전입신고로 발생한 대항력은 보증금을 증액해도 주민등록이 계속되는 한 유지된다. 하지만 확정일자는 날짜를 소급해서 다시 받을 수 없으므로 보증금을 인상해도 처음 계약서는 그대로 보관해야 한다. 그리고 인상한 보증금에 대한 임차계약서만 별도로 작성한 후 이를 가지고 추가로 확정일자를 받는다면, 인상한 보증금 부분에 대한 우선변제권이 추가로 발생한다. 단, 보증금 증액 재계약시 등기부등본을 다시 확인해 근저당권 설정 등 권리관계에 문제가 없는지 재확인은 필수다.
[Q4] 임대차계약에는 “묵시적 갱신”이 있다던데, 어떤 것인가?
주택임대차 계약에서 갱신에는 합의갱신과 묵시갱신이 있다. 합의갱신은 임차 금액과 기간 등에 관해 임대인과 임차인의 쌍방 합의로 갱신하는 것으로 쉽게 말해 재계약이다. 하지만 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 내에 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않은 경우 임대차 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이것이 묵시적 갱신이다. 이 경우에는 임대차의 존속기간은 정하지 않은 것으로 본다. 하지만 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보기 때문에 결과적으로 임차인은 다시 2년의 임대차 기간을 보장받게 되는 셈이다. 특히 주택임대차보호법은 이 같은 묵시적 갱신의 경우에 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지효력이 발생한다고 규정해 놓아 임차인의 안정적 주거기간을 보장하고 있다.
[Q5] 다세대주택을 임차해 주민등록 전입신고를 마쳤으나, 다세대주택의 ‘동’표시는 제대로 했지만, ‘호수’를 잘못 기입했다. 이같이 전입신고를 잘못한 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나?
주민등록 요건을 갖추지 못한 주택임차인에게는 대항력을 인정하지 않는다는 것이 원칙이므로 반드시 주민등록을 해야 한다. 이때 주민등록은 임차주택을 특정할 수 있도록 정확하게 해야 한다. 특히 아파트나 연립주택, 다세대주택 등, 집합건물의 경우는 주소는 물론 해당 동 · 호수까지 정확하게 주민등록이 되어야 하므로, 호수를 잘못 적어 주민등록을 했다면 신속히 동사무소를 방문해 주민등록을 정정해야 한다. [자료원: 함영진실장, 부동산연구실, (주)부동산써브(www.serve.co.kr)]
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