한신평, 주택 임대형 REITs 도입 가능성과 신용평가의 역할 검토
이번 Report에서는 지역별 준공후 미분양주택 현황, 매매가격 대비 전세가격 추이, 과거 매각형 REITs(부동산투자회사)를 활용한 준공후 미분양주택 해소 사례를 검토했다. 또한 준공후 미분양주택을 주택 임대차시장으로 공급 가능한지 여부를 검토하기 위해 주택 REITs 참여자의 참여유인과 임대형 REITs의 구조를 예시했으며 신용평가 관점에서 REITs Rating과 Loan Rating의 역할에 대해 검토했다.
총 미분양주택수는 최고점인 2009년 3월 이후 51.3% 감소했으나 준공후 미분양주택은 최고점인 2009년 5월 이후 20.8% 감소에 그쳐 총 미분양주택에서 차지하는 비율이 53.2%로 사상최대치를 기록했다.
매매가격 대비 전세가격 비율은 2009년 이후 상승하기 시작했다. 특히 2009년 말 이후 14개월간 상승률이 12.3%를 기록해 2010년 이후 전세가격이 급격하게 상승 중이다.
과거 REITs를 활용한 사례는 CR-REITs(기업구조조정 부동산투자회사)가 분양가격에 미분양 아파트를 매입한 후 재매각하고 정부투자기관(한국토지주택공사) 또는 시공사가 신용보강을 하는 구조였다. 또한 시공사의 높은(41%~61%) REITs 지분율은 대출원리금 상환가능성을 제고하는데 일조했다.
시공사는 유동성 문제를 일부 해결하고 주택 임대기간 확보를 통해 향후 주택경기 회복시 REITs 지분에 대한 투자수익을 기대할 수 있어 참여유인이 존재한다. 잠재 주택구매 수요자는 임차를 통해 주택가격 하락시 손실 위험을 회피하고 주택경기 회복시 우선매수선택권 행사로 주택 매수기회를 확보할 수 있어 참여유인이 존재한다. 대출금융기관은 시공사 지분참여 및 대출조건 구조화를 통해 회수가능성을 제고할 수 있어 참여유인이 존재한다.
REITs 시장 활성화를 위해서는 객관적 평가 미흡, 각종 규제완화, 세제혜택 미진, 제도 이해 부족 등의 문제해결이 필요하며 이 중 객관적 평가 측면에서는 REITs 자체의 원리금 지급능력평가(REITs Rating) 뿐만 아니라 해당 Loan의 원리금 상환가능성을 평가하고 이를 신용등급화(Loan Rating)해 공시함으로써 REITs 활성화에 기여할 수 있을 것이다.
Rating으로 전환시 금융기관별로 상이한 등급체계를 표준화하고 이를 기반으로 유통시장의 형성 및 활성화를 가능하게 할 것이다. 또한 상대적으로 명료한 등급의 공시와 결과 발표 등을 통해 책임감 있는 평가를 유도하게 될 것이다.
해당 Special Report의 전문은 한국신용평가 홈페이지 Research 메뉴의 Special Report를 통해 조회할 수 있다.
한국신용평가 개요
한국신용평가는 1985년 국내 최초의 신용평가전문기관으로 설립되었다. 2001년 12월 Moody’s 계열사로 편입된 이후 Moody’s의 선진평가시스템 도입은 물론 Moody’s Global Network를 토대로 다양한 공동연구사업 수행 및 교류를 활발하게 추진해 왔다. 또한 2005년 9월 국내 신용평가사 중 최초로 윤리강령(Code of Conduct)을 선포한 이후 2006년 7월 국제증권감독기구(IOSCO) Code를 전적으로 수용한 평가강령(Code of Professional Conduct)을 도입하고 신용평가사로서 갖추어야 할 독립성/객관성/투명성/신뢰성을 높이기 위한 노력을 지속하고 있다. 지난 2007년 7월에는 금융감독원으로부터 적격외부신용평가기관(ECAI)으로 지정되어 Global Standard를 충족하는 신용평가기관으로서 공식 인정받기도 하였다.
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