김동철의원, 건설교통위원회 질의 자료…“토지공사 땅장사 - 주택가격 상승 주범”

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2005-06-14 11:41

서울--(뉴스와이어)--토지공사 땅장사 - 주택가격 상승 주범

(1) 판교에서 9배 뻥튀기

최근 강남·분당지역을 중심으로 한 주택가격 상승은 판교신도시 개발의 후폭풍 때문임

판교의 경우 평당 117만원에 용지를 매입해서 조성원가가 평당 743만원, 감정가는 평당 1,020만원에 이르고 있음
⇒ 결국, 택지를 117만원에 사서 1,020만원에 공급함으로써 토지공사의 택지개발과정에서 택지가격이 9배나 뻥튀기 되고 있는 것임

이렇게 택지가격이 오르는데 주변의 땅값과 아파트 가격이 오르지 않는다면 그것이 오히려 이상한 것임

이러한 사실은 최근 5년간 토지공사의 공공택지 공급내역을 분석한 결과 특정지역의 문제가 아니고 전지역에 걸친 일반적 현상임이 밝혀졌음

(2) 수도권 3개 신도시에서만 1조 3천억원 개발이익 챙겨

토지공사는 공공택지개발의 독점적 지위를 이용해서 용지매입비, 조성비, 간선시설비, 간접비(인건비, 자본비용) 등을 자체 노력을 통해서 절감할 생각은 하지 않고 무조건 택지분양가에 전가하는 손쉬운 경영을 하고 있음
- 이런 식의 택지개발은 누구든지 할 수 있을 것임

최근에 공급된 화성동탄, 용인죽전, 용인동백지구의 조성 및 공급내역을 분석해 본 결과 토지공사는 이들 3개 지역에서만 지금까지 모두 1조 3천억원의 개발이익을 챙긴 것으로 드러남
- 이들 세 개 지구의 공급이 완료될 경우 그 개발이익은 3조원에 이를 것으로 추정되고 있음
- 아울러, 평당 40～60만원에 용지를 매입해서 310～360만원대에 공급함으로써 아파트 평당 분양가가 700만원대까지 치솟는 단초를 제공

최근 5년간 공급된 62개 택지지구의 평당 매입가와 공급가를 비교해 본 결과 평균 4.5배나 상승한 것으로 나타남
※ 특히, 군산의 수송지구의 경우 평당 8만 7천언에 사서 128만원에 공급 - 14배나 올려 공급

그 외, 최근 5년간 90% 이상 공급이 완료된 20개 지구(동탄, 죽전, 동백 제외) 중 단 3곳에서만 손실을 보고 나머지 지역에서 8천 8백억원의 개발이익을 챙긴 것으로 나타남

이렇게 토지공사가 공공택지개발과정에서 챙긴 개발이익은 택지공급가격에 반영되고, 택지공급가격 상승은 아파트 분양가격 상승으로 이어짐 - 이런 사실을 인정하는가 ?
⇒ 그 결과 `99년 분양가 자율화 이후 수도권 아파트 분양가는 두배로 폭등

(3) 토지공사 땅장사 막아야 신도시 성공

제1기 신도시의 경우 `91년 이후 분양과 입주가 본격화 되면서 집값안정에 기여한 것으로 나타나지만 계획발표 이후 분양까지 2～3년간 아파트가격의 급상승을 초래
- 즉, 제1기 신도시 개발의 경우에도 토지공사의 땅장사가 초기 2～3년간의 집중적인 주택가격 상승을 불러 온 것임

정부는 지금 판교, 화성, 김포, 파주 등 수도권·충청지역에 8곳의 신도시를 계획하고 있음. 또한, 강남·분당의 투기열풍을 잠재우기 위해 3곳 정도의 신도시를 추가로 고려하고 있음
- 그러나, 과거 제1기 신도시 개발과정 및 최근 판교개발 과정에서 보듯이 토지공사의 땅장사를 방치하고서는 초기 2～3년간의 주택가격 폭등을 막을 수 없음
- 특히, 제1기 신도시의 경우 개발계획 발표와 분양이 1～2년 사이에 집중적으로 이루어져서 곧바로 가격 안정을 가져왔지만, 제2기 신도시의 경우 금년부터 `08년까지 매년 찔끔찔끔 분양이 이루어지기 때문에 집값안정효과보다는 투기열풍을 부채질할 우려가 있음 - 견해와 대책은 ?

(4) 교차보조는 허울 - 토지공사, 사업지구별 수지내역 공개해야

토지공사가 수도권을 중심으로 택지개발에 엄청난 이익을 챙기고 이것이 아파트가격을 끌어올리는 주범임에도 불구하고 사업지구별 수지내역은 제대로 공개되지 않고 있음

토지공사가 사업지구별 수지내역을 공개하지 않는 것은 교차보조
(수도권에서 남겨 지방에 투자)를 위한 것이라고는 하나, 최근 5년간 공급내역을 분석해 본 결과 대부분의 지방에서도 수익을 남기고 있는 것으로 드러남

이러한, 투명하지 못한 경영으로 시민단체를 중심으로 판교 개발이익이 16조원이라는 주장과 함께, 공영개발 필요성이 제기되고 있음
- 앞으로 신도시 개발과 택지 수용에 주민반발 등 중대한 차질 우려

따라서, 교차보조의 명분아래 수도권에서 대규모 택지개발이익을 챙기는 것을 중단해야 하며, 지구별 수지내역을 투명하게 공개함으로써 택지개발 관련 불신을 해소해야 할 것임 - 대책은 ?

(5) 간선시설비, 다 떠넘기면 누군 못하나

토지공사는 택지조성비 상승 원인을 지나친 간선시설 부담으로 돌리고 있음
- 실제, `92년부터 2002년까지 준공된 67개지구의 전체 택지조성비 중 간선시설 설치비가 38%를 차지하는 등 부담이 되고 있는 것은 사실

그러나, 토지공사는 간선시설비를 그대로 분양가에 전가함으로써 손쉽게 이를 해결
- 수도권을 중심으로 막대한 개발이익을 챙기면서 간선시설 부담은 그대로 분양가에 전가

따라서, 토지공사는 개발이익을 일정부분 간선시설 설치에 투입하는 등 공기업으로써 이익을 사회에 환류시키는 책임을 다해야 할 것임 - 대책은 ?

(6) 공공택지내 원가연동제 전면 도입해야

`90년대 신도시 개발이 초기 문제점에도 불구하고 장기적으로 주택가격 안정에 성공한 것은 원가연동제로 낮은 가격의 아파트를 대량 공급한데 기인

만약 향후 신도시 국민주택규모 이상 중대형 아파트의 분양가를 묶지 않은 채 놓아둘 경우 분양가와 주변시세의 동반 상승이라는 악순환을 막을 수 없음
- 판교의 경우 투기대상이 된 것은 전체 25,000세대 중 원가공개와 연동제 적용을 받지 않는 85㎡ 초과 5,600세대 - 5년 보유 의무가 없기 때문에 투기수요를 유발

다만, 과거 분양가 규제가 분양초기 투기를 불러일으키고 주택품질을 저하시키는 부작용이 있었지만 지금은 다름
- 일정기간 의무보유를 통해 실수요자 중심 공급

※ 국민주택규모 이하는 소유권 이전 후 5년간 의무보유해야 하는 반면, 국민주택규모 초과는 분양권 전매(분양계약시～소유권이전등시기)만 금지

- 분양원가를 다양한 옵션 및 적정이윤을 보장하는 수준에서 탄력적으로 운영함으로써 품질저하 방지

따라서 공공택지내에서는 국민주택규모에 상관 없이 원가연동제와 의무보유제도를 전면 도입함으로써 분양가를 낮추면서 투기세력 유입을 막아야 한다고 봄 - 견해와 대책은 ?

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