2005상반기 전국아파트 시황결산
[2005년 서울ㆍ수도권 아파트 상반기 결산]
2005년 상반기를 결산하기 전에 2004년 하반기 부동산 시장을 돌이켜 보는 것은 여러가지로 의미가 있다. 간략히 이전 시기를 돌아보면, 2004년 말 부동산 시장은 강력한 부동산 정부정책으로 인해 침체를 벗어나지 못했던 시기였다. 특히 직격탄을 맞은 재건축시장은 10.29 대책 이후 5.68% 급락을 보였는데, 유의해서 볼 것은 작년 한 해 동안 소형평형대 가격이 일정부분 하락한 데 비해 중대형 평형이 이미 소폭 상승을 보이고 있었다는 점이다.
2005년 상반기 주택시장의 화두는 단연 재건축과 판교, 그리고 중대형 평형이라 할 수 있다. 1월중 서울시가 발표한 재건축·재개발 활성화 방안 및 정부의 해동 기미는 그동안 침체돼 있던 재건축 시장에 고밀도 재건축의 희망을 불어넣으며 중층 재건축 단지들의 급격한 상승을 불러 일으켰다. 2월말 서울 잠원동 한신5차가 35층 재건축으로 허용되면서 불붙기 시작한 상승세는 5.17 개발이익환수제 시행의 예고에도 불구하고 꺾일 줄 몰랐다. 향후 안전진단 통과 재검토 및 개발이익환수 연면적 제한, 중층 재건축 불허라는 연이은 강수는 중층 재건축의 상승은 둔화시켰으나 저밀도 재건축의 새로운 부각을 불러 일으켰다.
2.17 대책, 5.4 대책을 거치며 판교발 가격 상승세는 광역화되고 판교의 중대형 평형 공급물량 축소 및 재건축단지 규제로 인한 중대형 평형의 공급 제한은 서울 수도권 전역의 ‘중대형 평형붐’이라는 기현상을 이끌며 기존의 지역 양극화에서 평형별 양극화라는 새로운 양상을 만들어냈다.
부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 2005년 상반기 서울ㆍ수도권 아파트의 매매가 변동률을 조사한 결과에 따르면 △서울 4.97%↑,△신도시 9.15%↑, △경기 3.66%↑, △인천 0.54%↑ 등으로 작년 같은 기간(1월~6월)과 비교해 상승폭이 크게 확대된 것으로 조사됐다.
특히 지난해 상반기의 강남구(2.50%),강동구(4.40%),송파구(2.19%),분당(1.20%),과천(1.29%)의 상승률과 비교해 볼 때 이들 지역은 2005년 상반기 대폭 상승하여 △강남구 12.94%↑,△강동구13.42%↑,△송파구19.46%↑,△분당19.20%↑,△과천12.10%↑의 높은 상승률을 보여 대조를 이뤘다.
중대형 평형의 상승세는 꾸준히 진행돼왔던 것이긴 하나 5월18일 정부가 재건축 단지의 국민주택규모(25.7평) 이하 주택규모를 가구수 제한에서 연면적 제한으로 강화하면서 크게 촉발된 것을 볼 수 있는데, 부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 소형평형의무건립 강화 조치가 발표된 5월18일부터 6월4일까지의 서울지역 아파트(재건축 제외)의 평형별 변동률을 조사한 결과에 따르면, △50평형 이상(1.36%), △40평형대(1.01%), △30평형대(0.65%), △20평형대(0.49%), △20평형 미만(0.36%) 순으로 나타나 특히 중대형 평형의 상승률이 두드러졌던 것으로 나타났다.
재건축 단지들이 크게 움직인 가운데 송파구가 19.46% 올라 가장 높은 상승률을 나타냈으며 강동구(13.42%), 강남구(12.94%), 서초구(12.14%), 양천구(7.28%) 순의 오름세를 보였다. 전년도 큰 오름세를 보인 성동구와 용산구의 경우 올해 상반기 각각 2.49%, 1.53% 상승에 그쳤다.
신도시의 경우 중동을 제외하고는 판교의 영향으로 전반적으로 큰 폭의 상승을 보였다. 분당이 연초대비 19.20% 올랐으며 평촌이 10.04% 오르고 산본과 일산이 각각 3.03%, 4.68%의 오름세를 보였다. 분당의 오름세가 두드러졌던 가운데 4월말경 평촌이 합세해 급격히 오르고 있고 최근 상승세를 보이는 산본이 분당의 주간 상승률을 앞지르고 있다.
과천과 의왕의 재건축 단지들이 크게 올라 과천시가 12.10% 의왕시는 8.80%로 높게 상승했다. 경기지역에서 제일 많이 오른 곳은 판교발 영향을 받은 용인으로, 올 초에 비해 16.60%상승해 전년도 같은 기간 0.72% 상승에 그쳤던 것에 비해 상승폭이 무려 20배가 훨씬 넘은 것으로 나타났다.
전년도보다 조금 떨어진 0.54%의 오름세를 보인 인천은 7호선 연장 수혜 및 삼산택지지구가 들어서는 부평구(2.11%)와 검단신도시 개발 호재로 인한 서구(2.51%)가 크게 오르며 전체 인천 상승률을 끌어올렸다.
서울 수도권의 아파트 공급 물량이 줄어들면서 전세는 예년에 비해 다소 오름세를 보였다.
서울은 전년도 같은 기간(0.07%)보다 오름폭이 커져 0.56%의 상승률을 보였으며 신도시는 3.70%라는 높은 상승률을 기록했다. 경기도도 용인의 오름세에 힘입어 1.88% 상승했고 인천은 0.63%가 올랐다.
특징적인 것은 이사철이 마감되는 5월 중순에도 전세가는 계속 올랐다는 점으로, 재건축 물량이 많아지면서 이주 물량이 꾸준하고 국지적인 가격상승이 전세가격에까지 영향을 미치며 가격을 견인하는 양상을 보여주고 있다.
신규 입주물량이 부족한 서초구(2.91%), 구로구(2.83%), 양천구(2.25%), 동작구(2.24%)가 상승세를 보였으며 과거 교육환경으로 인한 강남구의 전세매물 인기는 다소 시들해진 느낌이다.
신도시의 경우 3.70%의 높은 상승률을 보였는데 의왕과 과천의 재건축 추진으로 인한 이주 물량 집중으로 평촌이 5.57%의 높은 오름세를 보였고 분당은 아파트 가격 상승으로 인한 전세가 동반 상승으로 6.34%의 가파른 상승률을 기록했다.
경기도의 경우 전세가는 평균 1.88%의 상승률을 보였는데 용인 지역이 매매가 상승과 더불어 전세가가 오르면서 13.99% 상승해 전국 최고의 상승률을 기록했으며, 이어 재건축 단지 영향을 받은 과천시(5.57%), 안양시(4.11%), 의왕시(8.80%) 등이 오름세를 보였다.
인천은 전체 평균 0.63%의 상승률을 보인 가운데 부평구와 서구가 각각 2.97%, 3.77% 올라 인천 지역에서 두드러진 오름세를 보였다.
[2005년 지방ㆍ5대 광역시 상반기 결산]
2005년 상반기 지방 5대 광역시 아파트 값은 매매가 평균 0.87%, 전세가 평균 0.32% 상승한 것으로 조사됐다. 이는 지난 해 정부의 강력한 부동산 안정정책으로 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었던 가운데 분양권 전매 제한 완화조치 이후, 재건축 추진 단지들의 투자 매력이 살아나면서 빠른 상승세를 보인 것으로 분석된다.
5대 광역시 매매가의 경우, 연초에 대전 동구 및 중구와 충북 청주시가 주택투기지역에서 해제되고 수도권 부동산 시장의 오름세를 이어받으면서 회복기미를 보이기 시작했다.
이어, 행정도시 특별법이 국회를 통과하며 대전시를 비롯한 충청권의 회복세가 뚜렷해진 데다, 3월에는 봄 이사철로 인해 대부분의 광역시에서 상승세를 보인 것으로 드러났다.
지역별로는 오는 9월 지하철 2호선 개통 호재를 안고 있는 대구시가 상반기동안 1.89% 오르며 가장 높은 상승세를 보였고, 이어 대전시가 1.76%, 부산시가 0.49%, 광주시가 0.21% 상승한 것으로 조사됐다. 울산시는 전체적으로 이렇다 할 상승세를 보이지 않은 채, 제자리 걸음에 그친 것으로 나타났다.
그러나 봄까지 꾸준히 유지되던 매수세가 5월말경부터 계절적 비수기로 인해 다시 줄어들기 시작해 현재(6월 18일)까지도 매수약세가 이어지고 있는 모습이다.
대구는 2월부터 매수세가 점차 살아나기 시작해 △3월 0.27%, △4월 0.66%, △5월 0.50%로 상승폭이 조금씩 확대되는 모습을 보였다. 오는 9월 지하철 2호선이 개통예정인 데다, 달서구와 서구의 재건축 이주 수요로 매수문의가 늘어나면서 인근 단지들의 호가가 큰 폭으로 오른 것으로 드러났다. 상반기동안 달서구가 3.35% 올라 가장 높은 상승세를 보였고, 북구와 달성구도 각각 2.51%, 2.37%의 오름세를 보이면서 대구 전체는 올 상반기 동안 1.89%의 상승률을 기록했다.
대전은 작년에 이어 올 해에도 상반기동안 1.76%의 상승률을 기록했다. 서구가 3.79% 오르면서 대전시 전체 상승세를 주도했다. 주택투기지역 재지정 등 정부의 규제가 되살아나고 있고, 계절요인까지 겹쳐 시세가 오를 대로 올라 거래는 한산하나 호가는 강세를 보이고 있다.
2005년 상반기 중 0.49%의 상승률을 기록한 부산은 넘쳐나는 입주물량으로 거래부진이 지속됐다. △3월 0.21%, △4월 0.36%, △5월 0.05%로 매수세가 점차 회복되는 모습을 보였으나 6월 비수기를 맞으며 매수세가 주춤하기 시작해 0.02% 떨어지며 하락세를 나타내고 있다.
상반기동안 4.45%의 상승률을 기록한 수영구의 경우, 삼익기존이 원활한 사업추진으로 그 일대 노후단지들이 덩달아 호가를 부풀리면서 부산 전체 상승세를 주도한 것으로 조사됐다.
또한, 올 상반기 부산 재건축 시장은 화명주공 재건축 단지가 강세를 보이면서 북구가 0.66%로 크게 올라 눈에 띄는 상승률을 기록한 것으로 나타났다.
광주시는 북구 운암동 운암주공단지의 재건축 추진 기대심리가 시세상승을 주도해 0.21%의 상승률을 기록했고, 울산은 매수문의도 없지만 딱히 나오는 매물도 거의 없어 그야말로 한산한 가운데 실수요자 중심으로 간간히 거래되는 모습을 보였다.
5대 광역시 전세가의 경우도 매매가와 같이 2월부터 전세수요가 되살아나 4월까지 상승세를 유지했으나, 5월 이후 비수기로 인해 점차 안정세를 되찾고 있는 모습이다.
상반기 동안 1.55%의 상승률을 기록한 대구시는 작년 말부터 대규모 재건축 추진 단지들로 인해 계속되는 전세물량 품귀현상으로 연초부터 높은 상승세를 보인 것으로 나타났다. 연초에 비해 달서구가 2.87%, 달성군이 2.79%, 남구가 1.82% 상승한 것으로 조사됐다.
그 외 대전이 1.76%로 소폭의 상승세를 보였고, 광주와 울산이 보합세를 기록한 가운데 부산은 (-)0.55% 하락한 것으로 나타났다.
그밖에 지방 중소도시에서는 경북이 상반기 동안 1.97% 오르면서 높은 상승세를 보였고, 이어 충남이 1.90%, 전북 1.78% 상승한 것으로 조사됐다.
경북의 경우, 대구지하철 2호선 연장과 대형마트, 영화관 등의 편의시설이 들어설 예정으로 매물 품귀현상까지 나타난 경산시 단지들의 호가 강세로 5.33%나 오른 것으로 나타났다.
충남은 행정복합도시 헌법소원, 경부고속철과 수도권전철 개통 및 행정타운으로의 변모 등 여러 호재가 맞물린 천안시가 매수세와 호가 모두 강세를 이루며 상반기 중 무려 7.93%나 오른 것으로 조사됐다.
전북은 KTX보다 더 빠르다고 알려진 한국형 고속열차가 전북 익산∼전남 여수간 전라선 복선화·전철화 공사가 끝나는 오는 2007년 전국 최초로 투입될 전망이라는 호재를 얻게 된 익산의 주도로 1.76%의 상승세를 기록했다.
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