한국신용평가, ‘예정 PF사업, 얼마나 부실한가–Site별 Stress Test’ 주제 리포트 발표
당사는 PF지급보증에 대해 총액적 분석과 함께 예정사업의 경우 30%의 신용환산율 (부채가산율)을 적용하여 왔다. 그러나 개별 사업의 위치나 발생시점에 따라 사업성에 현저한 차이가 발생하였고 예정 PF Risk의 중요성이 부각되었다.
PF지급보증은 2010년부터 감소하고 있으나, 대여금 및 순차입금 증가를 감안한 실질적인 감소 폭이 작고, 장기 지연된 예정 PF가 많을 뿐만 아니라 연체율도 상승하고 있어 질적인 측면은 오히려 저하되었다. 총 PF의 2/3 정도가 예정사업지로 구성되어 있으며, 사업성이 양호한 PF사업장이 선별적으로 분양된 점과 지연에 따른 금융비용이 누적된 점을 감안할 때 예정사업 PF Risk는 증가된 것으로 판단된다.
공식적인 주택가격지수와는 달리 당사가 조사한 비교대상 아파트의 가격은 크게 하락한 것으로 나타났다. 지방은 대체로 상승하였으나, 조사대상 업체 예정 PF 잔액의 77%가 집중된 수도권의 하락 폭은 상당히 크게 나타났다. 수도권의 공급대기물량이 풍부하여 수급 상황의 개선도 쉽지 않으며 소득대비 주택가격도 높은 수준이어서 전체적인 분양환경은 비우호적인 것으로 판단된다.
조사대상 20개 업체의 99개 PF예정 사업지의 시행이익, 시공이익, 분양가 하락 손실, 이자비용을 단순화시킨 Stress Test 결과, 사업규모 대비 9.3%, PF잔액 대비 34.1%, 예정 PF잔액 12.2조원 중 4.1조원의 손실이 추정되었다. 지역별로는 경기서부, 경기남부 등 수도권과 대구의 손실률이 높게 나타났다. 등급별로는 2008년 이후 PF 규모를 줄이지 못한 A급 건설사의 손실이 크게 부각되었고 BBB급은 수도권에 예정 PF가 집중되어 있어 사업규모 대비 손실률이 높게 나타났다.
그 동안 정성적 요소로 반영해 온 예정 PF위험을 정량화함으로써 업체별 예정사업 Risk의 비교가능성을 제고하였고 추정손실을 선 반영한 재무구조를 평가 시에 활용할 계획이다. 또한 주택가격 변동에 따른 사업장의 영향도 지속적으로 Monitoring할 것이다.
한국신용평가 개요
한국신용평가는 1985년 국내 최초의 신용평가전문기관으로 설립되었다. 2001년 12월 Moody’s 계열사로 편입된 이후 Moody’s의 선진평가시스템 도입은 물론 Moody’s Global Network를 토대로 다양한 공동연구사업 수행 및 교류를 활발하게 추진해 왔다. 또한 2005년 9월 국내 신용평가사 중 최초로 윤리강령(Code of Conduct)을 선포한 이후 2006년 7월 국제증권감독기구(IOSCO) Code를 전적으로 수용한 평가강령(Code of Professional Conduct)을 도입하고 신용평가사로서 갖추어야 할 독립성/객관성/투명성/신뢰성을 높이기 위한 노력을 지속하고 있다. 지난 2007년 7월에는 금융감독원으로부터 적격외부신용평가기관(ECAI)으로 지정되어 Global Standard를 충족하는 신용평가기관으로서 공식 인정받기도 하였다.
웹사이트: http://www.kisrating.com
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한국신용평가 IS실
김민정 주임
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2016년 11월 16일 13:33