‘입점빠른 상가’ 투자 여건이 좋은 이유
- 준공 앞둔 상가, 리스크 상대적으로 낮아
- 수도권 준공임박 상가들, 본격 분양 나서
- 입점 멀었어도 우량입지 점포는 일찍 분양될 수도...
준공 임박 상가
그밖에 세부적으로는 최초 도면과 다른 방향으로 설계가 이루어지거나 점포 앞에 장애물이 생기면서 상가의 노출성을 떨어뜨릴 가능성도 있다.
이같이 예기치못한 위험은 상가시장을 기웃거리는 투자자들의 심리를 위축시키는 요소로 작용한다. 특히나 상가분양시 대출을 끼는 것이 일반적인 방식임을 감안하면, 불확실성이 높은 점포는 투자 후 매달 금융비용만 지불하게 만드는 애물단지가 될 위험을 내포하고 있는게 사실이다. 준공을 눈 앞에 둔 상가들이 선호되는 근본적인 이유라고 볼 수 있다.
준공임박 상가는 이미 건설이 마무리단계에 있어 돌발변수가 줄어들고 입점 후 상가활성화 정도를 어느정도 가늠할 수 있어 위험요인을 줄인다는 특징이 있다.
또한 선임대 상가가 적지 않아 수익률 계산이 용이하다는 점도 준공임박 상가의 장점 중 하나다. 준공을 오랜 기간 남긴 상가라면 직접 장사를 진행하는 창업주들도 쉽게 영업점으로 선택하기 어렵다는 문제가 있다. 반면 완공을 코 앞에 둔 상가는 곧바로 영업을 시작할 수 있기 때문에 입점희망도가 높아지고 덩달아 선임대 상가도 늘게 마련이다. 선임대 상가의 가장 큰 메리트는 공실위험도를 없애고 비교적 정확한 수익률 계산이 가능하다는 부분이다.
상가업계에서도 봄 시장이 열리면서 준공을 얼마 남기지 않은 상가들이 본격 분양을 시작했다. 이중 관양타워는 인덕원역 부근에 새로 조성되는 관양지구에 들어서는 상가로 오는 4월 준공 예정이다. 관양지구는 주거지역과 함께 스마트타운이 조성돼 신규수요 발생 가능성이 높은 곳으로 꼽히며, 이중 관양타워는 관양지구내에서 입점이 빠른 편에 속해 선점효과를 기대할 수 있는 현장으로 소개되고 있다.
올 6월 합정역 앞에 자리잡는 메세나폴리스는 GS건설이 시공 중인 대규모 상업시설이다. 메세나폴리스의 경우 합정역과 직접 연결되는데다 이미 롯데시네마와 공연장(인터파크 씨어터)의 입점이 확정돼 신촌·홍대의 젊은 유동인구를 흡수할 시설물로 기대를 모으고 있다. 여기에 협곡형 스트리트몰로 조성된 내부시설은 쇼핑과 소비의 즐거움을 높여준다는 평가다.
수원 호매실지구에 자리잡는 유동타워도 올 6월에 준공이 이루어지는 상가다. 이 상가 역시 지구내 중심상업지역에서 빠른 입점이 이뤄져 다른 상가들보다 일찍 수요를 확보할 수 있으리라는 기대감을 가진 상황이다.
준공임박 상가가 위험요소는 상대적으로 적지만 그렇다고 무조건적인 선호는 곤란하다는 전문가들의 의견도 만만치 않다. 우선 준공을 얼마 남기지 않은 상가들의 우수입지 점포는 쉽게 구하기 어렵다는게 이들의 주장이다. 우량점포의 경우 이미 일찌감치 알짜자리를 선점해놓는 투자자가 많기 때문이다. 또 한가지 대규모 인구유입 능력을 스스로 갖추지 못한 개별상가는 주변 상업시설의 추가적 공급이 없으면 나홀로상가로써 고립될 우려도 있다.
상가 투자는 이 외에도 주의할 점들이 많다.
첫째, 상가 투자는 목돈이 투입되기 때문에 금융 리스크 관리에 만전을 기해야 한다. 저금리 기조가 1년 넘게 이어지고 있지만 출구전략 필요성에 따라 향후 금리인상이 불가피하기 때문에 매입 시 대출비율은 최소화 할수록 좋다. 또 상가 활성화에 따른 자금회수 시점과 실제 수익률을 인근 점포와 비교, 철저히 파악해야 예상치 못한 유동성 위기를 피할 수 있다. 상권자체가 신규로 조성되는 곳은 상권이 성숙되기까지의 소요시간을 계산해 중·장기적 자금 조달 계획을 작성하는 것도 필수다.
둘째, 신규분양 상가를 고를 때 가장 중요한 것이 입지여건이다. 입지여건에 따라 수익률과 프리미엄, 미래가치 등 상권수준이 크게 달라진다. 이미 성숙된 기존상권은 일정수준의 매출을 확정, 기대할 수 있지만 그에 상응하는 시세와 권리금 등이 형성돼 있다. 반면 신규로 조성되는 대규모 상권은 향후 선점에 따른 프리미엄을 기대할 수 있는 것이 장점이다. 상권 선택은 개발호재가 집중됐거나 신규 교통노선 개발이 진행되는 곳, 신흥 주거지로 떠오르는 수도권 신도시 등이 유망하다. 신도시는 상업용지 비율이 낮은 곳이 좋다.
셋째, 상가투자 성패에 결정적 역할을 하는 유동인구도 꼼꼼히 살펴야 한다. 유동인구가 많을수록 임대료와 권리금 등이 높게 형성되는데 역세권과 도심 중심지, 오피스밀집지역, 테헤란밸리, 테크노밸리, 중심상업지구 등이 이에 해당한다. 신규분양 사업장이 기존 상업지구라면 유동인구가 비슷한 인근 상가 수익률을 꼼꼼히 비교하고 광범위한 상권이 조성되는 곳은 계획과 실제 실현가능성을 분석해야 한다.
넷째, 유동인구가 일정 수준 확보됐다면 메인상권을 찾아보자. 동일권역이라도 소비패턴에 따라 특정 지역으로 주요 소비계층이 모이게 된다. 투자 업종에 따라 나눠지기도 하는데 기존 상권에 포함된 상가라면 현장탐방을 통해 유사업종이 집중된 곳을 분석하는 것이 좋다. 신도시 등 대규모로 개발예정인 곳에 입지한 상가는 활성화 이후를 가늠해 봐야 하는데 이 경우 랜드마크 빌딩을 중심으로 외부 수요가 유입되는 거리를 눈여겨보자. 주요 광장이나 테마공간, 영화관 등 집객시설 인근도 알짜 상가가 많은 편이다.
다섯째, 랜드마크 등 집객효과가 뛰어난 시설은 상권의 조기 성장, 활성화에 큰 도움이 된다. 특히 광역 상권 개발이 치열해 지면서 대규모 개발지역의 경우 초고층 빌딩, 대형 놀이공간, 아쿠아리움, 첨단병원 등을 경쟁적으로 도입하는 추세인데 이를 적극적으로 활용하는 것도 방법이다. 상가분양 초기라면 집객시설 내의 상가로 진입, 수혜를 볼 수 있는 업종을 선택하고 일정 수준 분양이 완료됐으면 메인 업종은 독점 판매가 완료됐을 가능성이 높으니 틈새시장을 노려야 한다.
여섯째, 상가 투자를 결정했으면 기간과 기대수익, 투자성격을 확실히 하는 것이 좋다. 높은 기대수익률과 뛰어난 환금성을 원한다면 초기 투입비용이 많더라도 이미 상권이 형성돼 있는 지역 또는 역세권 1층 점포 등이 적합하다. 안전을 추구하는 투자자는 단지내 상가나 상층부 입주가 확정된 오피스 상가, 주상복합이 좋다. 임대 수익이 주목적이면 오피스 밀집지역이 유망하고, 시세차익을 위해서는 개발호재가 많거나 예상되는 곳을 눈여겨보자.
일곱째, 투자자를 현혹하는 허위·과장광고도 주의해야 한다. 이 역시 상가분양이 치열해 지면서 나타나는 현상인데 과도한 확정수익 지급, 임대수익률 보장 또는 법적 근거 없는 상품 판매 등은 의심해볼 필요가 있다. 시공사 부도 등을 방지하기 위해서는 대형건설사가 시공하는 사업장이 안전하고 개발호재 등은 정부 주도의 확실한 곳 위주로 선별해야 한다.
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