2011년 한국 상업용 부동산 투자 수익률 상승…IPD 한국 부동산 지수 발표
IPD 국가 별 수익률 그래프
다른 자산군과의 수익률 비교 그래프
2011년 총수익률을 견인한 주요 원동력은 2010년 6.0%에서 2011년 6.8%로 증가한 임대 수익률이다. 2011년도는 2010년에 비해 공실률이 하락하였고, 임대 가치도 상승함에 따라 전체 임대 수익률도 함께 증가하였다.
자본 수익률 역시 2010년 0.1 %에 비해 높아졌다. 주요 부동산 투자처로 손꼽히는 미국, 영국, 일본에 비해 한국은 2007년도부터 시작된 글로벌 금융 위기 기간 동안 큰 가치 하락을 겪지 않았다. 대신, 한국 투자 부동산은 글로벌 금융 위기 전 형성하였던 가치가 보합세를 유지하면서 지속되었고, 2011년에는 2008-2010년도에 비해 부동산 가치 상승폭이 커진 것으로 나타났다.
2011년도 갈수록 안정된 부동산 투자 기회가 축소되면서 투자에 대한 경쟁이 더욱 치열해지면서 가격 상승폭을 이어갔고, 이는 서울 오피스 시장의 과잉 공급에 대한 투자자들의 걱정을 상쇄하였다. 큰 가치 하락을 겪지 않은 만큼, 한국 부동산 시장 가치의 상승폭도 변동성이 강한 다른 국가에 비해서 제한적이다. 하지만 전체적으로 한국 상업용 부동산 시장은 투자자에게 안정된 수익률을 전달하고 있다.
IPD 한국 연간 부동산 지수는 2011년 연말을 기준으로 총 14.1조원 (미화 125억불)에 달하는 투자 부동산이 포함된 데이터베이스로부터 산출되었다. 수익률 산출에 필요한 기초 자산에 대한 데이터는 한국에 투자 부동산을 소유 또는 운용하고 있는 국내·외 투자기관으로부터 직접 제공을 받기 때문에 이 지수는 한국 투자 부동산 지수의 성과를 가늠할 수 있는 결정적인 지표 역할을 한다.
다른 자산군과의 비교
지수 발표에 따른 주요 혜택 중 하나는 부동산의 성과를 다른 투자 자산군과 비교할 수 있다는 점이다. 한국 투자 부동산의 2011년 수익률은 -10.9%를 기록한 주식을 큰 폭으로 상회하였지만, 9.2%의 수익률을 보인 국채에는 하회하였다. 주식 수익률은 KOSPI 200 지수로부터 총 수익률 산출 방식을 동일시 하기 위해 배당 수익률을 포함하여 산출하였고, 국채 수익률은 7-10년 기준 JP 모건 국채 지수를 근거로 한다.
3년 연율 수익률은 주식의 수익률이 가장 높았고, 6년 연율 수익률은 부동산이 11.0%로서 가장 높았다. (6년 연율 - 국채 7.4%, 주식 6.7%) 장기와 단기, 부동산과 주식이 서로 다른 성과 패턴을 보임에 따라, multi-asset portfolio가 분산 투자의 혜택을 얻은 것으로 확인된다.
부동산 시장 섹터
데이터뱅크의 46%를 차지하는 서울 3대 권역 오피스가 8.8%의 수익률을 기록하면서 전체 부동산 수익률보다 40bp 상회하였다고, 6.6%를 기록한 서울 3대 권역 외 오피스보다 수익률이 높은 것으로 나타났다.
3대 권역 오피스 수익률 8.8%는 2.0%의 부동산 자산 가치 상승과 6.7%의 임대 수익률로 나눌 수 있다. 3대 권역 중 가장 높은 수익률을 기록한 권역은 여의도/마포 권역으로서 11.9%의 총 수익률을 기록하였다.
이밖에 쇼핑몰과 대형 마트 등의 소매용 부동산의 투자 수익률은 8.6%를 기록하였고, 이는 6.8%의 임대 수익률과 1.7%의 자본 수익률로 구분할 수 있다. 소매용 부동산은 2010년 4.5%의 낮은 수익률로부터 벗어나 2011년도 반등하는데 성공하였다.
다른 국가와의 비교
IPD는 전세계 30개국 이상의 부동산 시장에서 수익률 지수를 발표하고 있다. IPD의 글로벌 데이터뱅크의 크기는 미화 1.5조 달러에 달하며, 1,500개 이상의 부동산 포트폴리오에 포함된 약 100,000동의 투자 부동산으로 구성되어 있다. 현재 IPD는 21 개국의 연간 부동산 지수를 발표한 상태이다. 아래 그래프에서 보는 바와 같이 2011년도에는 특정한 수익률 패턴을 보이지 않은 체 개별성이 강화되면서, 2010년도에 비해 수익률의 상승과 하락이 국가 별로 고르게 나타났다.
한국은 8.4%의 수익률을 기록함으로서 높은 수익률을 기록한 상위 그룹에 속했다. 북 아메리카 지역의 캐나다와 미국이 각각 15.9%와 14.5%의 수익률을 기록함으로서 최상위 그룹에 속했고, 8.4%를 기록한 프랑스와 7.8%를 기록한 영국도 유럽의 재정위기에 따른 경제의 불확실성에도 불구하고 안정된 수익률을 보였다. 호주는 2010년에 이어 2011년에도 10.5%의 높은 수익률을 이어갔다. 일본의 경우, 다음 주에 2011년도 최종 수익률이 발표되지만, IPD가 발표하는 월간 부동산 지수에 따르면 2011년 11월까지 글로벌 금융 위기 이후 뚜렸한 회복세를 보이지 못한 상태이다.
이번에 발표된 지수에 대해서 IPD 아시아 대표이사를 맡고 있는 케빈 스와들 박사는 “한국은 지난 몇년간 다른 국가와는 달리 극적인 가격 조정을 보이지 않았음에도 불구하고, 2008-2010년까지 보합세를 유지하다가 2011년에 들어 다시 높은 수익률을 기록하였다. 지난 몇 년간 오피스 공급 과잉에 대한 우려에도 불구하고 서울 지역의 오피스 수익률은 안정된 수익률을 보였다. 이번 지수에서 주목할만한 점은 새로 매입되어서 데이터뱅크로 유입되는 자산보다 매각 자산이 더 많았고, 매각 자산 대부분이 높은 수익률을 기록하였다. 한국 투자 자산의 공급이 부족한 가운데 전문 투자 기관들은 사옥용 부동산을 매입하고자 하는 회사들과도 종종 경쟁을 해야하는 상태이다. 이에 따라, 전문 투자 기관들은 해외에서 투자 기회를 찾을 것으로 판단되고, 최근 나타나고 있는 해외 투자에 대한 상승세가 당분간 지속될 것으로 보인다”라고 언급하였다.
IPD 개요
IPD는 1985년 영국 런던에서 시작한 회사로서, 부동산 지수, 벤치마크, 수익률 분석의 세계 선두업체입니다. 전세계에 걸친 부동산 소유주, 투자자, 관리자 그리고 임차인을 위한 독립적 부동산 지수, 개별 포트폴리오 측정 및 분석 서비스 등을 제공하고 있습니다. 현재 유럽 대부분의 국가, 미국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 남아프리카공화국, 일본에 부동산 지수를 발표하고 있습니다. IPD의 부동산 지수는 상업용 부동산 파생상품 거래의 근간이 되고 있으며, 전세계적으로 부동산 수익률 측정에 있어서 가장 공신력이 있는 회사로 알려져 있습니다. 보다 자세한 사항은 www.ipd.com에서 찾아보실 수 있습니다.
IPD 한국: http://indices.ipd.com/Default.aspx?ReportingServi...
IPD 한국: http://www.ipd.com/korea-bulletin
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