무늬만 세입자 우선 매수제
임대주택법의 개정을 통해 세입자 우선매수제가 도입되더라도, 부도가 나지 않은 채 국민주택기금의 환수를 위한 경매조치가 진행될 경우 해당 세입자는 우선매수권을 행사할 수 없음
건설교통부에 따르면, 임대주택법상 세입자 우선매수제의 적용요건을 ‘민간 임대사업자의 부도로 인해 경매 중인 세입자’에 한정하고 있어 다양한 형태로 경매가 진행 중인 임대주택의 세입자를 구제하지 못하고 있음
피해사례: 경북 포항 청호하이츠, 전남 해남 백두임대아파트, 충남 당진 지석빌라트, 충북 청주 보운 에스엠아파트, 청주 보성트윈힐 등의 임대아파트는 사업자가 부도는 나지 않았으나, 자금구조가 부실하여 국민주택기금 이자가 장기간 연체되어 있음. 이로 인해 국민은행이 임대아파트 경매를 진행하려 하고, 피해를 우려한 임차인들이 관할 지자체와 건교부에 우선매수제 적용이 되는지 문의한 결과 부도임대아파트가 아니어서 보호되지 않는다고 답변함
정부의 졸속입법이 만든 부실 세입자 우선매수제, 소 잃고도 외양간 못 고친 이유.
경매 시 세입자들의 임대보증금 피해가 발생하는 원인은 민간건설업자의 부도로 인한 채권금융기관의 채권회수 조치에 따라 경매가 이뤄지는 경우 외에도 △임대업자의 부도 유무와 관계없이 채무자의 변제력 상실로 인한 국민주택기금의 회수로 경매 신청 등이 이뤄지는 것이 현실임
결국 정부는 다양한 원인으로 발생하는 임대주택의 경매조치에 대해 눈감고, 오로지 임대아파트 부도에 따른 경매조치로 세입자가 피해를 볼 경우에만 세입자 우선매수제를 적용하는 것임. 따라서 임대주택법상의 세입자 우선매수 조항은 사전에 예고된 졸속 대책이었음
주택임대차보호법 개정을 통해 주택이 경매 중인 모든 세입자에게 우선매수제를 도입해야 세입자 재산권 보호가 가능하다.
경매중인 일반임대주택의 세입자, 민간건설임대주택의 세입자에게 우선매수제를 적용하려면 임대주택법을 개정해 시행령에 반영하는 조치가 시급하지만, 또한 주택임대차보호법 개정을 통해 우선매수제가 이뤄져야 실질적인 세입자 보호가 가능함
우리나라 전체 가구의 43%인 615만여 가구(총가구원 약 2000만명)가 세입자인 것을 감안할 때, 세입자 우선매수제는 시급히 도입되어야 함. 그러나 임차인 우선매수제의 도입이 7월에 개정된 임대주택법에만 명시되는 경우 경매로 인한 세입자 피해 구제는 오직 국지적이고 제한적일 수밖에 없음.
왜냐하면 임대주택법은 임대사업자로 등록된 일반임대주택, 민간건설임대주택의 세입자만을 보호대상으로 하고 있기 때문임. 이 경우 연립주택, 다세대주택, 단독 주택 등을 임차한 무주택 서민들은 지금과 마찬가지로 보증금을 잃고 빼앗겼음에도 마땅한 구제수단 없이 방치될 것임
세입자 우선매수제는 민주노동당이 지난 6월26일 발의한 주택임대차보호법 개정안처럼 주택임대차 일반을 규율하는 주택임대차보호법에 포함시켜야 하며, 이와 별도로 임대주택법에는 세입자 우선매수제와 함께 국민주택기금이 세입자들의 우선매수를 지원할 수 있는 규정을 추가하는 것이 바람직함
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