한신평, 용산국제업무지구 개발사업 관련 유동화증권 상환가능성 검토
용산국제업무지구 개발사업(이하 “본 사업”)의 시행사인 드림허브프로젝트금융투자㈜(이하 “PFV”)가 2013년 3월 12일 대출채권 만기 연장을 위한 이자를 지급하지 못하는 이벤트가 발생하였다.
PFV는 2009년 12월부터 한국철도공사(이하 “코레일”)가 제공하고 있는 토지매매대금 상당액 반환의무를 기초로 수 차례의 ABS와 ABCP를 발행한 바 있다. 2013년 3월 12일 현재 유동화증권은 원금 기준 24,167억원이 발행되어 있으며, 해당 유동화증권의 기초자산인 대출채권의 만기는 2013년 3월 12일부터 2013년 10월 17일까지 순차적으로 도래할 예정이다.
본 사업은 사업 자체의 상징성에 자금조달규모가 큰 편인데다, 건설경기가 좋지 않은 시점에 만기가 집중됨에 따라 사업진행 및 유동화증권 차환 여부에 대하여 꾸준하게 시장의 관심이 높았던 PF 건이었다. 이러한 상황에서 사업 관련 당사자들의 합의도출 실패, PFV의 이자 미지급 등의 이벤트가 발생하면서 본 사업 관련 유동화증권의 적기상환 가능성에 대한 시장의 관심 및 문의가 급증하고 있다.
이에 본 고에서는 본 사업에 대한 내용과 자금조달 구조에 대해 간단히 소개하고, 상기 대출이자 미지급 이후 본 사업 관련 유동화증권의 상환을 위하여 취해지는 코레일의 이행 절차를 유동화 관련 제반 계약서 등을 기초로 검토하고자 한다.
[Project 개요]
1. 사업 내역
본 사업은 PFV가 서울시 용산구 한강로 3가 일대 약 510,386m2의 사업부지를 코레일 및 기타 소유주로부터 매입 또는 수용하여 공동주택, 호텔, 오피스텔, 상업 및 업무시설(총 연면적 3,354,678m2)로 개발하여 분양하는 사업이다.
2. 사업 시행사
본 사업의 시행사인 PFV는 코레일(지분율 25%), SH공사(4.9%), 롯데관광개발㈜(15.1%), 삼성물산㈜(6.4%) 등 공사, 금융기관, 건설회사, 기타 전략적 투자자 등이 자본금 1조원을 출자하여 2007년 12월 설립한 특수목적회사이다.
명목 상의 본 사업 시행사인 PFV를 대신하여 자산관리회사인 용산역세권개발㈜가 설립되어 실질적으로 사업을 진행하고 있다. 용산역세권개발㈜에 대한 지분은 롯데관광개발㈜가 70.1%, 코레일이 29.9%를 각각 보유하고 있다.
3. 토지 매매계약
PFV는 코레일과 2007년 12월 본 사업 관련 사업협약서를 체결한 바 있으며, 동 사업협약서에 의해 본 건 사업부지의 상당 부분(약 356,492m2)을 별도의 매매계약(1차~4-2차)을 체결하고 코레일로부터 매입할 예정이며, 일부 토지대금을 납부한 상태이다.
[유동화 구조]
본 사업 관련 유동화는 각 SPC가 PFV에 대한 대출채권을 기초로 ABS 또는 ABCP를 발행한 건이다. 각 SPC는 유동화증권 발행을 위하여 세워진 Paper Company이기 때문에 각 SPC의 자금관리, ABCP 발행 및 상환, 유동화자산의 관리 및 추심 등의 업무는 각 SPC별 업무수탁자와 자산관리자가 담당하고 있다.
PFV는 각 대출채권의 상환가능성을 제고하기 위하여 본 건 사업부지의 일부를 각각 담보신탁하고, 각 담보신탁의 제1순위 우선수익권은 각 SPC에게 제공하였다. PFV는 상기의 담보신탁에 앞서, 해당 담보부동산의 신탁들에 대한 동의 및 담보신탁과 관련하여 ‘토지귀속 및 대금반환에 대한 합의서’(이하 “합의서”)의 날인을 코레일에 요청하였으며 코레일은 이에 동의하여 합의서에 날인한 바 있다. 각 부동산담보신탁 및 합의서에 의하면, 기한이익상실로 인해 도래한 지급기일을 포함하여 본 건 대출약정상의 지급기일에 대출원리금 및 기타 비용이 미지급되면, 합의서 상의 ‘토지귀속 및 반환사유’에 해당함에 따라 부동산담보신탁의 수탁자(대한토지신탁㈜)는 본 건 담보부동산의 소유권이전등기에 필요한 제반 서류를 최초 토지양도인인 코레일에 교부하여야 하며, 코레일은 각 합의서 상에 정해진 금원을 85일(또는 175일, 265일) 이내에 수탁자가 지정하는 계좌에 입금하여야 한다.
합의서에 따라 코레일이 지급하여야 하는 금액은 각 SPC가 발행한 유동화증권 발행액과 일치하며, 코레일이 금원을 지급하는데에 소요되는 기간을 고려하여 건별 대출채권과 유동화증권의 만기 사이에 Tail Period가 설정되어 있다.
또한, ABS로 발행된 건의 경우 코레일이 합의서에 따른 금원을 지급하는데 소요되는 기간에 대한 이자는 별도의 이자유보계좌에 선예치되어 있으며, 해당 계좌에 대한 예금반환채권신탁 우선수익권을 각 SPC가 보유하고 있으므로, ABS가 상환되는데 소요되는 기간에 대한 이자 지급 재원 역시 확보된 상태이다.
요약하면, PFV가 대출원리금을 미지급하는 경우에도 각 SPC가 발행한 유동화증권의 원금은 코레일이 합의서에 따라 지급해야하는 토지대금반환대금으로 상환이 가능하며, ABS 이자는 이자유보계좌에 미리 예치되어 있는 금원을 재원으로 지급이 가능하도록 구조화되어 있다.
[대출채권 기한이익상실에 따른 영향]
PFV는 [표5]의 SPC 중 만기가 도래한 드림허브씨피제구일차(유), 드림허브씨피제구이차(유), 드림허브씨피제구삼차(유)에 대한 대출원금 2,000억원을 2013년 3월 12일에 상환하거나 만기 연장하여야 하는데, 이를 이행하지 못함으로써 대출약정에 따라 3개 SPC에 대한 대출채권 8,500억원 전체에 대한 기한이익을 상실하였다. 이러한 대출원리금 미지급 은 [표4]에 따른 토지귀속 및 반환사유에 해당하는 바 수탁자는 코레일에 신탁된 토지를 반환하고, 코레일은 85일 이내에 토지대금을 반환하여야 하며, 각 SPC가 발행한 ABCP는 코레일이 반환하는 토지대금 총 8,500억원을 재원으로 상환될 예정이다.
주목할 점은 대출만기가 미도래한 다른 유동화증권 관련 대출약정 상에 PFV가 부담하는 다른 금융채무의 기한이익상실을 근거로 대출채권 기한이익을 상실시킬 수 있는 Cross Default 조항이 포함되어 있다는 점이다. 이는 자동 기한이익상실사유는 아니므로, 각 SPC별 판단하에 따라 이루어지게 되는데, 실질적으로 각 SPC의 업무를 수행하고 있는 자산관리자, 업무수탁자의 판단하에 기한이익상실 여부를 결정하게 될 것으로 보인다.
만약, 각 SPC들이 모두 기한이익상실 선언을 하게 될 경우 코레일은 85일 이내에 1조 1,178억원, 175일 이내에 1조 197억원, 265일 이내에 2,792억원 등 총 2조 4,167억원을 반환할 의무를 부담하게 된다.
[유동화증권 상환 가능성]
최근 본 사업의 불투명한 미래와 PFV의 부도에 대한 시장의 우려는 본 사업의 자금조달의 주요 통로가 된 유동화증권의 상환가능성에 대한 우려로 이어졌다. 그러나 유동화증권의 상환가능성은 사업 시행사인 PFV에 Credit Event가 발생하더라도, 위에서 살펴본 바와 같이 코레일의 신용도에 연계되도록 구조화된 것이다. 따라서, 당사는 PFV의 대출원리금 미지급에도 불구하고, 코레일의 신용도(회사채 AAA)를 반영하여 각 SPC가 발행한 유동화증권의 신용등급에는 변동이 없는 것으로 판단하며, 코레일의 토지매매대금 반환 의무와 관련한 이행절차를 모니터링할 예정이다.
한국신용평가 개요
한국신용평가는 1985년 국내 최초의 신용평가전문기관으로 설립되었다. 2001년 12월 Moody’s 계열사로 편입된 이후 Moody’s의 선진평가시스템 도입은 물론 Moody’s Global Network를 토대로 다양한 공동연구사업 수행 및 교류를 활발하게 추진해 왔다. 또한 2005년 9월 국내 신용평가사 중 최초로 윤리강령(Code of Conduct)을 선포한 이후 2006년 7월 국제증권감독기구(IOSCO) Code를 전적으로 수용한 평가강령(Code of Professional Conduct)을 도입하고 신용평가사로서 갖추어야 할 독립성/객관성/투명성/신뢰성을 높이기 위한 노력을 지속하고 있다. 지난 2007년 7월에는 금융감독원으로부터 적격외부신용평가기관(ECAI)으로 지정되어 Global Standard를 충족하는 신용평가기관으로서 공식 인정받기도 하였다.
웹사이트: http://www.kisrating.com
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한국신용평가
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김민정 주임
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2016년 11월 16일 13:33