한신평, ‘새로운 부동산 금융기법으로써의 CMBS’ 보고서 발표
현재의 CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities) 구조는 1990년대 초반 미국의 준정부기관인 정리신탁공사(Resolution Trust Corporations)가 부실 주택대부조합(Savings and Loans Associations)으로부터 인수한 상업용 부동산담보대출을 Pooling하여 매각하면서 등장하였다. 이후 CMBS는 새로운 부동산금융기법으로 민간 영역에 활용되면서 미국 자산유동화 시장의 주요 위치를 차지하게 되었다.
본 고의 앞부분은 국내 부동산 금융시장에 대한 시사점 도출을 위해 우선적으로 이해할 필요가 있는 미국 CMBS의 성장배경, 구조적 특징 및 발행동향 등에 대해 기술하고 있다. 미국 시장 현황 및 CMBS 관련 용어에 친숙한 독자들은 이 부분을 건너뛰고 CMBS 도입과 관련한 국내 환경 분석으로 바로 넘어가거나, 주요 참고 사례를 먼저 보는 것도 좋을 것이다.
뒤이어 CMBS 도입과 관련한 국내 환경을 다음과 같이 정리하였다. 국내 CMBS 발행이 부진했던 이유는 정부 규제로 부동산시장 및 부동산금융시장의 발전이 지연되고, CMBS 발행을 위한 제반 환경이 성숙되지 않았기 때문으로 분석된다. 그러나 외환위기를 전후로 시작된 규제완화 및 신규제도 도입의 효과가 누적되며, 현재는 CMBS가 활성화될 수 있는 기반이 마련되었고, 우리나라 부동산시장 및 부동산금융시장의 이슈를 해결하는 수단으로써 CMBS의 필요성도 증가하였다. 이와 관련하여 각 환경 요인 별 과거와 현재를 상세히 설명하였다.
미국의 정부기관 또는 준정부기관이 공익적 목표 달성을 위해 다가구주택에 대한 저당채권을 기초로 발행하는 Agency CMBS는 우리나라 정부의 임대주택 활성화 정책에 좋은 참고가 될 수 있다. 하우스푸어 지원방안 중 하나로 추진 중인 임대주택리츠에 CMBS를 활용하는 경우 효율적인 정책목표 달성이 가능할 뿐 아니라, 기초 인프라를 발전시킴으로써 CMBS 활성화의 계기를 마련하는 데에 도움이 될 것으로 보인다. 주요 참고 사례 부분에서 관련 내용 및 몇 가지 아이디어를 상세히 다루었으며, 국내에 바로 적용이 가능할 것으로 보이는 Single Asset 구조에 대해서도 간단히 정리해두었다.
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한국신용평가 개요
한국신용평가는 1985년 국내 최초의 신용평가전문기관으로 설립되었다. 2001년 12월 Moody’s 계열사로 편입된 이후 Moody’s의 선진평가시스템 도입은 물론 Moody’s Global Network를 토대로 다양한 공동연구사업 수행 및 교류를 활발하게 추진해 왔다. 또한 2005년 9월 국내 신용평가사 중 최초로 윤리강령(Code of Conduct)을 선포한 이후 2006년 7월 국제증권감독기구(IOSCO) Code를 전적으로 수용한 평가강령(Code of Professional Conduct)을 도입하고 신용평가사로서 갖추어야 할 독립성/객관성/투명성/신뢰성을 높이기 위한 노력을 지속하고 있다. 지난 2007년 7월에는 금융감독원으로부터 적격외부신용평가기관(ECAI)으로 지정되어 Global Standard를 충족하는 신용평가기관으로서 공식 인정받기도 하였다.
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