채권추심전문가 한주원 칼럼 - 건물임대차 계약의 해지
- 사무실임차인이 도주하여 연락이 끊긴 경우 임대인의 임대차계약 해지방법
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“甲에게 내 소유의 사무실을 임대해 줬다. 그런데 甲은 어느 날부터인가 사무실 문을 닫아버리고 잠적을 해 버렸다. 甲의 사무실 안에는 甲이 쓰던 집기가 그대로 있고 문은 자물쇠로 잠겨 있는 상태이며, 수 개월 간의 월세도 밀려 있는 상태이다. 甲의 사무실을 비우고 새로 세를 놓고 싶은데 어떻게 해야 하는가?”
위 사례는 건물임대차계약에 있어서 임차인의 임차료 연체액 2기(期)의 차임에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 따라서 먼저 임차인을 상대로 건물명도청구소송을 제기해 승소 후, 건물명도집행절차를 밟아 새로이 세를 놓으면 된다.
1. 건물임대차 계약의 해지
건물임대차계약에 있어서 임차인의 임차료 연체액이 2기(期)의 차임에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.(민법 제640조) 그리고 이 경우 계약의 해지에 있어 일반적인 계약의 해지와는 달리 임차인에 대한 이행의 최고절차가 필요 없다. (대법원 1977.6.28. 선고 77다402 판결) 따라서 위와 같이 임차인이 수 개월의 월세를 지급하지 않은 상태라면, 계약해지의 요건이 되며 임대인은 연체된 월세부분을 입증하여 건물명도 청구소송을 제기할 수 있다. 다만, 임차인의 행방이 묘연한 상태이므로 임차인의 최후 주소지 또는 부동산 소재지의 관할법원에 건물명도청구소송을 제기하되 민사소송법에 의한 공시송달의 방법을 이용하여야 한다.
2. 공시송달
공시송달의 방법은 임차인의 주민등록이 직권말소된 경우는 말소자 등본 또는 초본을 첨부하여 공시송달을 신청하고, 임차인이 주민등록 등본 또는 초본에 등재는 되어 있는 경우에는 관할 통·반장으로부터 피고의 ‘불거주확인’을 받아 피고가 등재되어있는 등본 또는 초본을 함께 첨부, 공시송달 신청서를 제출하는 방법으로 한다. 공시송달의 효력은 공시송달 사유가 법원 게시판에 게시된 날로부터 2주일이 경과하면 효력이 발생된다.(민사소송법 제196조 제1항)
3. 건물명도 집행절차
건물명도소송에서 승소하게 되면, 임대인은 건물명도집행절차를 집행관에게 위임하여 임차인의 집기를 적당한 장소에 보관하고 있다가 임차인이 나타나면 보관비용을 청구(민사집행법 제258조 제5항)하거나, 임차인소유의 물건을 공탁절차를 밟아 공탁소에 보관할 수 있다.(민법 제488조) 다만, 공탁방법을 이용하는 경우 임차인의 집기가 공탁장소에 보관함이 적당하지 않거나, 부패 등의 훼손의 염려가 있거나,공탁비용이 과다하게 발생하는 경우에는 법원의 허가를 얻어 그 물건을 경매하거나 시가로 방매하여 대금을 공탁할 수도 있다.(민법 제490조)
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