한신평, ‘PF Loan 유동화에서 건설사 신용보강의 다양한 유형’ 주제 리포트 발표
건설업계의 적극적인 PF 우발채무 관리는 PF Loan 유동화 신용보강구조에 변화 초래
건설사가 연대보증, 채무인수를 제공하여 자금조달이 이루어졌던 PF 구조가 최근 들어 변화하고 있다. 건설사가 리스크를 부분적으로만 통제하거나, 증권사가 신용보강을 제공하는 형태 등이 소개되었다. 다만, 증권사의 우발채무 증가와 신용공여 한도를 고려할 때 증권사 신용보강 구조의 장기적인 지속가능성은 불확실한 상황이다. 한편, 건설업계의 신용등급 하향세로 건설사들은 PF 우발채무에 대한 적극적인 관리의 필요성을 재인식하면서 공시대상에 포함되지 않는 다양한 신용보강구조를 모색 중이다.
사업진행단계에 따라 다양한 형태의 건설사 신용보강구조 등장
준공현장에 적용되는 구조로 1)담보부동산에 대한 책임매각의무, 2)신탁대상 부동산 관련 매입의무가 소개되었다. 전자는 시공사가 제1순위 우선수익자로서 신탁부동산에 대한 우선적인 권리를 보유하면서 담보부동산의 매각책임을 부담한다면, 후자는 시공사가 제2순위 우선수익자로서 신탁부동산에 대한 매입의무를 부담함으로써 신탁부동산에 대한 대주의 우선권을 보장하는 역할을 담당한다. 구조상으로 다소 차이는 있으나, 약정서상 매매기한과 매매금액에 대한 명확히 규정이 필수적이라는 점과 의무 미이행시 채무인수로 연결하여 이행강제성을 직접적 신용보강 수준으로 제고한다는 점에서 동일하다.
준공前 현장에 적용 가능한 구조로는 1)기체결된 분양계약의 유지 이행책임, 2)책임준공, 책임분양 등의 의무, 3)대출채권 매입의무가 대표적이다. 사업진행단계, 신용보강의 구체적인 방식 등에서 약간씩 차이가 있으나, 공통적으로 시행사 관련 위험을 통제하기 위해 시공사는 시행사의 부도사유 발생 방지의무를 부담한다. 부동산 가치 및 현금흐름 확보가 핵심이슈가 되므로 책임준공의무에 소유권보존등기까지 포함되도록 규정하며, 특정시점까지 미상환 대출원리금 상당액이 대출금상환계좌로 입금되도록 구조화한다.
건설사 신용보강 유형이 다양화될수록 투자자들의 세심한 주의 필요
건설사 입장에서 간접보증 형태는 재무제표상 우발채무로 계상되지 않으면서 신용보강 효과를 누리는 장점이 있어 그 수요가 증가하리라 예상된다. 따라서, 투자자들은 합리적인 신용위험분석 및 투자의사결정을 위해 PF Loan 유동화 딜에 대한 지속적인 모니터링을 통해 건설사 우발채무를 추가적으로 검토함으로써 건설사 PF 우발채무 공시자료를 보완할 필요가 있다.
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