한주원 칼럼 - 부동산 강제 경매로 채권 회수하기
부동산 강제경매는 다음과 같은 절차로 진행된다.
부동산 강제경매 신청서 접수
법원의 강제경매개시 결정
법원의 감정평가 등 매각의 준비
법원의 배당요구종기 결정 및 공고
법원의 매각실시(유찰 시 재공고, 한 번 유찰 시 -20% 다운하여 재매각 공지)
매각결정 기타의 공지
매각대금 납부
배당절차
소유권이전등기와 인도
이 중 채권자가 알아야 사항은 다음과 같다. 강제경매의 신청 및 예납금은 신청과 함께 법원에 미리 예납하여야 한다. 법원은 경매개시 결정 압류 효력이 생긴 때에 집행절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 매각기일 전, 압류효력이 발생한 때부터 1주일 이내에 공고한다. 이 때 배당요구를 해야한다. 단 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자는 본 물건에 첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자, 배당요구 종기까지 경매신청을 한 (2중경매) 채권자는 하지 않아도 된다. 배당요구를 하지 않으면 자기보다 후순위 채권자에게 부당이득이라고 주장할 수도 없게 된다.
허위 저당권자, 본인이 경매신청자이나 선순위 근저당이 허위로 의심될 경우, 그 근저당권을 말소하여 이익이 기대된다면 배당이의의 소를 제기해 후순위 근저당 권자는 배당을 받을 수 있으며, 허위근저당 설정을 하여 채권행사를 방해한 이는 근저당 설정금원의 10배를 보상하여야 하는 민, 형사적 책임을 물을 수 있다.
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