8.31 대책에 대처하는 올바른 청약통장사용법
- 서민층 실수요자에게 호의적인 대책
정부는 일단 공급을 늘리고 원가연동제나 주택채권입찰제 및 원가공개 등으로 분양가를 규제한다고 밝혔다.
또한 청약제도를 개편하여 무주택기간, 소득, 자산, 가구현황 등을 감안하여 청약우선순위를 부여할 방침이다.
금융혜택도 늘어난다. 무주택자 등이 주택구입시 모기지 지원확대 및 모기지 보험 등이 지원된다. 또한 생애최초 주택구입자금 지원도 재개된다.
청약저축자의 경우 공영개발방식이 적용되면 당첨확률이 증가하는 것은 물론 거여신도시 등 새로운 공공택지지구에도 청약기회가 생기거나 늘어날 전망이다. 또한 다양한 임대주택을 공급해 임대주택청약자들에게 혜택이 돌아갈 것으로 보인다.
- 대출규제, ‘묻지마청약’은 금물
기존에 분양을 받을 때는 아파트 자금의 20~30%만 있어도 얼마든지 분양을 받을 수 있었다. 그러나 이제는 분양 받을 때 신중을 기해야 한다.
앞으로는 사실상 담보대출이 가구당 1건으로 제한되게 되므로 이미 주택담보대출이 있는 경우라면 신규분양을 받아도 입주시기에 중도금 및 잔금대출이 주택담보대출로 전환되지 않는다. 따라서 기존 주택의 대출을 갚거나 분양 받은 주택을 등기 후 매도하여 중도금 및 잔금대출을 갚아야 한다.
- 판교, 철저히 실수요 위주로 접근해야
지난 상반기 동안 판교를 기다려온 청약대기자의 경우, 판교 분양시기가 확정된 것은 고무적인 사실이다. (판교분양시기 : 25.7평 이하 2006년 3월, 25.7평 초과 2006년 8월) 또한 물량도 예상보다 늘어나고 늘어난 물량은 중대형으로 건설키로 했다.
먼저 지난 6월 택지공급이 끝난 25.7평 이하 물량은 그대로 민간건설이 짓는다. 그러나 25.7평 이상은 주공이 지어서 분양하는 것으로 변경되었다. 이렇게 되면 주공이 짓는 비율이 확연히 늘어나는 셈. 현재는 주공이 분양하는 경우 청약저축자만 청약할 수 있으므로 이 방식이 유지되는 한 청약저축자는 당첨확률이 늘어난다는 계산이다.
주공은 25.7평형 초과물량에 대해서도 일정 부분 임대를 공급키로 해 임대주택을 기다리는 사람은 청약 및 당첨기회가 늘어난다. 늘어나는 임대의 일부분을 전세형 임대로 하고 공공임대도 10년 후에 분양전환되므로 투자목적에는 적합하지 않다.
임대 외에 분양물량 역시 25.7평 이하는 분양계약일로부터 10년, 25.7평 초과는 5년 동안 전매가 불가능하므로 환금성 및 투자가치가 현저히 떨어질 전망이다. 또한 25.7평 이상 분양물량의 경우 주택채권액을 비싸게 써낸 사람에게 분양우선권을 주는 주택채권입찰제를 실시키로 해 최초 분양자의 시세차익을 줄일 전망이다.
이 같이 판교는 소형이나 중대형이나 규제에 휩싸여 메리트가 상담부분 감소한 것이 사실이므로 철저히 실수요 위주로 접근할 필요가 있다.
- 공공택지분양, 규제 많고 시기 늦어
공급 증대의 일환으로 송파 신도시 등 강남에 신도시를 건설키로 하고 현재 개발중인 김포 신도시와 경기도 양주 옥정 지구 등 4, 5개 지구를 확대해서 개발하기로 했다. 또한 공공택지 분양물량은 당초 계획과는 달리 중대형 비중을 50%로 늘리기로 했다. 그러나 판교와 마찬가지로 전매제한 및 분양가 제한이 실시될 전망이므로 실수요자가 아닌 이상 묻지마청약은 금물이다.
또한 파주 1단계 분양 등 몇몇 택지지구를 제외하고는 택지지구가 새로 지정되거나 확대되는 경우 2008년 하반기 중 최초 분양이 이루어질 전망이므로 지나치게 오래 기다릴 공산이 크다. 공공택지지구 내에 분양하는 아파트도 택지공급시기에 따라 원가연동제 및 주택채권입찰제 등의 적용이 달라지므로 청약에 각별히 유의해야 한다.
- 하반기 분양물량 연기 늘어날 듯
용인을 비롯해 서울 및 수도권에 대기하고 있던 분양물량 등이 대출조건 악화 등을 이유로 당초 계획한 분양일정을 지켜낼 지 미지수이다. 이미 일부 업체는 분양일정을 무기한 연기한 상태이고 일정대로 분양하는 업체도 청약자를 끌기 위해 기존 보다 더 나은 혜택(중도금 무이자 확대 등)을 제시할 전망이다.
특히 용인 수지 일대 분양물량을 기다리던 청약희망자들의 경우 판교에 가해진 규제로 인해 분양가 산정 및 사업성 고심으로 분양이 언제 진행될 지 모르므로 발표된 판교 규제에 비춰본 청약전략을 다시 짜야 할 것으로 보인다.
- 미분양 노려라
정부의 대출 규제책으로 신규분양시장은 냉기가 감돌 전망이다. 분양시장의 상당부분이 가수요로 형성되어 있는 지금, 대출지원이 감소하면 분양시장상황이 더욱 악화될 것으로 보인다.
자금력이 풍부하지 않은 경우라면 섯불리 청약에 나서지 않아야 하고, 청약경쟁률이 과열될 곳이 아니라면 전반적으로 경쟁률 하락이 예상되므로 미분양을 기다렸다가 층향동을 선택해서 계약하는 것이 낫다.
- 청약통장별 행동강령
청약저축자는 공영개발방식으로 전환되면서 청약기회와 당첨확률 모두 늘어날 전망이다. 자금이 여유가 있다면 청약저축으로 분양전환을 받을 수 있는 공공임대 또는 민간임대를 노리거나 알짜대형택지지구에 분양예정인 주공물량을 청약하는 것도 좋은 방법이다.
청약부금가입자의 경우 가입하는데 목돈이 필요 없으나 전용면적 25.7평 초과분는 청약할 수 없다. 공공택지분양 등 전반적으로 중대형이 증가하므로 전용면적 25.7평은 물론 30.8평 이하로 모두 청약이 가능한 청약예금(600만원)으로 전환하는 것이 낫다.
청약예금가입자는 전매제한 강화 및 분양가 제한까지 겹치고 주상복합 분양시기도 정해지지 않은 판교를 기다리기 보다는 하반기에 공급되는 한강변 분양아파트 중 대형평형을 눈 여겨 볼 필요가 있다. 게다가 서울 8차 동시분양 및 이 후에 굴직한 건설사들이 주상복합 분양을 준비하고 있다. 이들 주상복합들은 대부분 도심에 위치해 수요층이 풍부하고 고층에서는 한강이나 청계천 등을 조망할 수 있는데다 중대형으로 지어져 부유층의 이목을 끌고 있다
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