한신평, Public Sector 유동화에 대한 스페셜 리포트 발간

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2014-12-31 09:21

서울--(뉴스와이어)--공공부문(중앙공기업, 지방공기업, 지방자치단체 등)의 신용도에 기반한 유동화거래는 대상 프로젝트가 장기간에 걸쳐 진행되는 특징으로 인하여 일부 대규모 공모형 PF 사업에서 시작되었다. 특히, 2000년대 후반 이후 부동산 경기 침체와 회계제도 변경 등으로 인하여 그 규모는 비중이 점진적으로 확대되었으며, 조달 수요와 유동화구조도 다각화되었다. 그 원인을 보다 구체적으로 정리해보면 다음과 같다.

① 대규모 자금조달이 가능함
② 재무지표에 손상이 발생하지 않음은 물론, 재무개선을 꾀할 수도 있는 기회를 향유할 수 있음
③ 지방자치단체의 경우, 지방채 발행요건이 까다로워짐

초기 개발금융에 연계된 공공부문 유동화거래는 공모형 PF에서 공공부문 주도로 설립된 사업주(토지매수인)가 토지매도인인 해당 공사 또는 지자체와 사업대상 부지에 대한 토지매매계약을 체결하고, 토지대금 중 중도금을 조달하기 위한 목적에 활용되었으며, 이 때 유동화거래 상 기초자산은 토지매수인이 유동화거래를 통해 중도금을 납입함으로써 보유하게 되는 중도금반환채권이었다. 당해 거래는 몇 가지 쟁점으로 인하여 거래의 활용도가 제한적이었으나 수차례의 변환과정을 거쳐 자리잡게 되었으며, 최근에는 공모형 PF 뿐만 아니라, 공공부문이 공급한 개발사업부지에 대한 민간사업에서도 활용되고 있다.

최근 들어서는 국토의 종합발전, 지자체의 수입기반 다각화를 꾀한 지자체 주도의 산업단지, 관광단지 등의 개발이 증가세를 보였으며, 이와 더불어 해당사업의 자금조달과 관련하여 공공부문의 신용도를 활용한 유동화거래는 더욱 그 범위가 넓어졌다.

최근의 유동화거래 추세는 실질사업주체가 공공부문으로부터 분양받은 사업대상부지에 대한 토지대금을 낮은 비용으로 조달하기 위한 조달 방안으로써 초점이 맞추어지고 있다. 이는 과거, 금융권, 공사, 실질사업주체 간에 활용되었던 분양대금대출협약을 변형한 형태라고 볼 수 있으나, 유동화거래 목적에 부합하도록 구조적인 장치와 사전 점검이 요구된다.

공사 또는 지자체의 채무보증 또는 매입확약 등으로 구조화된 거래들의 경우에 있어서는 해당 행위에 대한 법률적 성격에 대한 정확한 이해, 해당 행위에 대한 적법성의 확보 및 이를 확보하기 위한 필요 절차의 수반여부가 매우 중요하다. 추가적으로, 공공부문 거래는 의무이행 주체와 관련한 법률의 개정 등이 중요한 사후관리 포인트 중 하나이다.

이들 거래는 몇 가지 굵직한 이슈들로 인하여 그 진행 과정에서 관계 기관들의 의견들이 다양하게 수렴되었고, 현재에도 이들을 토대로 한 거래 시도가 꾸준하게 일어나고 있어, 그 동안의 이슈에 대한 정리 및 신용평가 과정에 있어서 몇 가지 주안점에 대해 정리해보도록 하겠다.

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