스피드뱅크, 8.31대책과 9.6추가대책 어디부터 물건 나올까?
이에 1세대2주택자의 여러 유형을 비교해보고 중과 부담으로 인한 매도가 어떤 부분에서 먼저 일어날지 예측해 보기로 한다. 우선적으로 눈에 띄는 부분은 8.31대책과 무관한 경우와 가장 영향이 큰 경우 이다.
위 사례들중 8.31대책의 효과가 크지 않은 경우는 <표3>의 강북에 2채가 있는 홍모씨 부부다. 강북은 기준시가 6억원 미만의 매물들이 주로 분포한 지역들로 30평형대도 기준시가 2억원을 잘 넘지 않는다. 따라서 1세대2주택에 해당하더라도 종부세 대상에 해당하기 힘들고 2007년까지는 재산세의 변동도 없다. 다만 가격이 오른 단지를 소유한 경우 1가구2주택자는 2006년부터 양도세가 실거래가로 과세 되므로 올해안 하나의 주택을 처분해야 할 필요성은 생긴다. 먼저 처분될 가능성이 많은 물량은 가격이 하락하였거나 오름폭이 적어 양도세 부담이 없는 것들이다. 홍모씨 부부의 경우 노원 상계 주공3단지가 우선 매물로 나올 가능성이 크다고 할 수 있다.
반대로 8.31대책 최대의 피해자인 <표2>는 강남과 분당에 부부가 아파트를 각1채씩 소유한 김모씨의 경우이다. 올 해 종합부동산세를 모르고 살았지만 내년부터 가구별합산과 6억으로 종부세 기준이 바뀌면서 종부세만 4백8십5만6천원을 내야 한다. 여기에 재산세액을 덧붙이면 내년도 보유세는 7백만원 가량 된다는 얘기다. 현재 부부가 나누어 내고 있는 재산세 합계액 2백3십8만원에 비할 때 3배에 가까운 상승치다.
두 주택 모두 주택투기지역이라 실거래가 과세되는 현 상황에서 팔기도 만만치 않지만 6천만원 정도 더 양도세가 중과되는 2007년으로 넘어가기도 부담스런 상황이다. 일단 1주택 매도를 결정한다면. 1가구1주택 비과세가 유지되고 있으므로 이를 활용하는 측면에서 덩치가 큰 분당 시범현대를 안고 양도세가 적은 대치 은마를 우선 처분물로 선택할 가능성이 크다.
재건축은 기준시가가 낮은 편이라 1가구1주택의 경우 문제가 없겠지만 1가구2주택의 경우 우선 처분물로 나올 가능성이 많다고 할 수 있는데 이유는 재건축 아파트 가격이 올 해 상반기 급격히 올라 용적률 완화 등 재건축 규제완화라는 호재가 없는 이상 투자수익률이 현저히 낮아져 있기 때문이다. 물론 재건축의 사업진행단계에 따라 장기보유를 선택하여 주택멸실후 양도를 생각해 볼 수 있으나 9월6일 발표에 따르게 되면 2006년이전 관리처분계획인가분을 제외하고는 이러한 편법도 통하지 않게 되어 재건축 매도 결정에 핑계 하나를 덧붙인 셈이다.
강남지역에 이미 종부세 대상인 아파트1채와 종부세 영향 없는 재건축1채를 갖고 있는 경우인 <표1>를 보자. 올 해 종부세로 1백만원가량 냈지만 가구별합산이 적용 되는 내년도의 경우 9백만원이 넘는 돈을 종부세로 납부해야 한다. 내년도 종부세가 전년도 대비 3배를 초과 할 수 없으나 전년도 납부 총세액을 기준으로 하고 있어 보유세 합계액인 4백만원을 기준으로 하면 내년도 총보유세로 예상되는 1천2백만원을 고스란히 내야 한다. 실제 종부세 3배 상한제가 적용되는 경우는 기준시가 합이 20억 이상인 경우 또는 1가구 다주택자들로 소수에 한정된다고 볼 수 있다.
시기적으로 볼 때 1가구2주택자의 매물이 나 올 시기는 지역적으로 편차를 보일 예정인데, 내년도 부터 1가구2주택자의 양도세 실거래가 과세가 물려 있기 때문에 올 해 서둘러 처분해야 할 물량은 주택투기지역이 아닌 강북과 비강남권의 오름폭이 없거나 하락한 단지들에 몰려 있다고 볼 수 있다.
종부세 강화로 인한 매물 출현은 종부세 부과 기준일인 내년도 6월1일까지 시간이 있는 상황이고 양도세율 강화가 2007년도나 돼야 적용 되므로 1가구2주택자의 주택 매도시점은 종부세 증가분을 고려하여 2006년도 상반기나 하반기로 크게 갈릴 것 같다. 이왕이면 재산세와 종부세 부담을 한꺼번에 피해 갈 수 있는 내년도 상반기에 주택투기지역 대부분의 물량이 몰릴 가능성이 크다고 할 수 있다. 하지만 재건축 물량은 사업단계에 따라 아예 입주시까지 보유를 하든지 올해 안 매도를 끝내야 하므로 내년도 부터 재건축 거래는 뜸해질 전망이다.
상대적으로 일반아파트 중대평형은 보유를 유지할 가능성이 큰데, 우선 다른 1주택을 처분함으로써 보유세의 부담이 내리는 효과가 있고, 팔고 싶어도 중대평형의 양도세액이 워낙 커서 선뜻 매도할 엄두를 내지 못하기 때문이다.
부동산정보업체 스피드뱅크가 8.31대책 이후 한 주간 시세를 조사한 바에 따르면 강남,분당 일대 중대평형은 보합세를 나타내고 있는 반면 재건축 시장은 민감한 반응을 보이며 낙폭이 확대 되고 있음을 볼 수 있다. 재건축은 용적률 완화가 제외 되는 등 투자자들의 불안심리가 커지면서 호가가 계속 내려가고 있는데 사업 초기 재건축단지들의 추가 하락세로 △강동구(-0.66), △강남구(-0.20%), △강서구(-0.11%), △송파구(-0.05%) 등이 약세를 면치 못했다.
강남구 개포주공, 송파구 가락시영 등은 계속해서 호가가 하향 조정되고 있는데 지난 6월 말 5억8000만원까지 올랐던 개포주공 1단지 13평형은 대책예고 이후 최근 2개월 간 6500만원 가량 호가가 빠지면서 현재 4억9000만~5억2000만원 선이고, 송파구 가락시영 1차 17평형 역시 6억7000만원까지 치솟았던 호가가 6억1000만~6억2000만원 선으로 내려 앉아 있다.
이러한 추세는 1가구2주택 중과로 인한 매물 출현이 시작되었다고 보기에는 무리가 있고, 일단은 매수세 실종의 영향이 크다고 할 수 있다. 시장매물 증가는 올 해 안 비투기지역의 중소평형대 부터 시작될 가능성이 높고 재건축이 가세 될 것으로 예상된다. 특히 우선적으로 시장에 풀릴 매물들은 자금여력이 충분한 1가구 다주택자들 보유분 보다 주택담보대출로 무리하게 투기에 가세한 가수요분 부터 시장에 토해지지 않을까 싶다.
지금 시장상황은 1가구1주택이라야 편안해지는 구조가 되어 가고 있다. 근간에 재개발이 주목을 받은 이유는 전매가 허용되고 기준시가가 대체로 낮아 보유세 부담이 적은 때문이었지만 9.6추가대책 발표이후 이것도 쉽지 않을 전망이다. 재개발지분의 양도세중과를 피할 수 있는 입주시점까지의 보유는 재개발구역의 주택을 다수 매입한 투자자의 추가부담금 납입 여력에 달려있다고 볼 수 있는데 주택담보대출 비율도 가구당으로 묶인 상태여서 순수자금원이 부족한 가구 소유분 부터 시장에 쏟아져 나오지 않을까 싶다.
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