한신평, 국내 주택사업의 잠재부실 분석…최근의 변화와 전망
해외공사 수익성 여전히 저조한 가운데 주택경기 회복에 힘입어 주택부문 수익성 개선
2014년 3월은 2013년 건설업계의 해외공사 관련 대규모 손실과 국내 주택사업의 부실 인식 규모 확대로 시장이 큰 혼란을 겪고 있었던 시기였다. 1년이 지난 지금, 한 해를 되돌아보면 해외공사 부문에서 예상치 못한 부실 규모는 감소하였으나 저조한 원가율을 탈피하기 어려운 상황이며 사우디 등 중동 발주 공사에서는 손실이 다시 확대되는 양상이 나타난 반면에, 주택부문에서는 수요 회복세에 힘입어 수익성이 개선되는 상반된 모습을 보였다.
주택경기 회복으로 수익성 개선되는 현재에도 잠재부실 추정을 통한 Forward-Looking 필요
당사는 2014년 3월 국내 주택사업 잠재부실을 분석하여 발표한 바 있다. 당사의 분석은 2013년말 해외에 이은 국내 주택부문의 부실 인식 확대로 회계적 수익지표에 대한 의구심이 확산되는 가운데 잠재적 부실규모까지 고려해 실질적인 수익창출능력을 파악해보자는 의도에서 출발한 작업이었다. 주택사업 부실은 회계상 지연 인식이 가능하고, 업체별로 인식의 정도에 편차가 존재하기에 회계적 수익지표 뿐만 아니라 주택 사업 물량의 전체적인 잠재부실 규모까지 고려해야 실질적인 주택사업 수익성을 파악할 수 있다.
주택 경기 회복으로 이 부문 수익성이 개선세를 보이는 현재에도 잠재부실을 함께 분석하는 접근 방식은 여전히 유효하다. 장기간 누적되어온 부실 요인이 단기간의 경기 회복으로 해소되기는 어려우며 향후 수익성에 지속적인 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 이에 본고에서는 2014년 적용하였던 분석을 틀을 유지하고 시장 환경 변화와 현장별 최근 정보를 반영하여 주택 경기 변동으로 어느 정도의 잠재부실이 축소되고 현재 남아있는 잠재부실은 어느 정도인지 파악하여 건설업체 분석에 활용할 수 있는 다양한 정보를 제공하고자 하였다.
주택사업 잠재부실 2013년 말 5.9조원에서 1.3조원 (22%) 감소한 4.6조원, 분양규모 대비 부실률 0.8%p 개선
당사 유효등급이 있는 18개 건설사, 397개 주택현장을 대상으로 국내 주택사업 잠재부실을 분석한 결과, 총 잠재부실은 약 4.3조원 내외로 추산되었으며, 평균적으로 분양규모 대비 잠재부실률은 전기 대비 0.8%p 개선된 3.0%로 추정되었다. 사업 진행 단계별로는 예정사업의 부실률이 가장 큰 것으로 조사되었다.
AA급과 A급 건설사간의 평균 잠재부실규모는 20% 내외 감소하였으며, 등급간 차이는 전기 대비 24.5% 감소
AA급과 A급 건설사들의 업체별 평균 잠재부실규모는 2013년 말 대비 20% 내외 감소한 각각 2,180억원과 4,050억원이며, 등급간 차이는 24.5% 감소한 2,478억원으로 추정되었다.
A급 잠재부실, 전기 대비 감소하였으나 재무안정성 및 수익창출력 대비 상대적으로 과중
AA급 건설사는 자기자본과 영업이익 대비 잠재부실규모가 각각 4%와 0.7배에 그치고 있어 잠재부실을 흡수할 수 있는 여력을 보유하고 있는 것으로 평가된다. 반면, A급 건설사 중 주택사업 비중이 높은 회사들의 경우 국내 주택사업 잠재부실이 자기자본의 19%와 영업이익의 3.1배까지 달하여 자기자본 및 수익창출력 대비 잠재부실이 여전히 과중한 수준으로 분석된다.
구매심리 회복, 주택 실 수요 확대, 주택 구매부담 완화 등에 따른 주택시장 회복세가 잠재 부실 축소의 배경
2013년 말부터 최근까지 주택시장은 거래량, 수급구조, 가격 등 각종 지표가 호조를 보이며 회복세를 나타내고 있다. 이러한 주택시장의 회복세는 부동산 관련 정부정책에 의한 주택시장의 구매심리 회복, 임차비용 증가에 따른 주택 실 수요 확대, 소득 대비 주택가격과 금리 하락으로 인한 주택 구매부담 완화 등에서 그 원인을 찾을 수 있다.
단기적으로 회복세 지속될 것으로 전망되나, 중장기적인 지속여부는 불확실
단기적으로 정부의 부동산 활성화 정책과 저금리기조가 지속될 것으로 예상되는 점 등을 감안할 때 앞서 제시한 요인들의 영향으로 주택경기 회복세가 지속될 것으로 전망된다.
중장기적으로, 3인 이상 가구 수와 경제활동인구 감소, 노령화 진행 등 인구구조적 요인에 의한 주택 수요기반 약화 가능성과 저성장기조 및 주력산업의 침체, 대외경제 불확실성 등 거시경제 요인의 부정적인 영향, 그리고 가계대출 증가에 따른 부담 확대와 가계대출 증가세 둔화 시 주택시장의 위축 가능성 등을 감안할 때 주택경기 회복세가 지속될 수 있는 모멘텀은 부족한 것으로 판단된다.
잠재부실 분석결과의 시사점과 건설사 향후 모니터링 요인
주택경기 회복의 영향으로 주택부문 수익성과 잠재부실의 개선이 나타나고 있으나, 적지 않은 잠재부실이 예정 현장 위주로 남아 있고 중장기적인 주택시장 전망의 불안요인들을 감안할 때 신인도 제고를 논하기에는 이른 것으로 판단된다. 2015년에도 상당 수의 예정사업이 분양 전환할 것으로 예상되고 이들 현장의 분양성과에 따라 잠재부실 규모가 큰 폭으로 축소되거나 또는 현실화될 수도 있기 때문에 2015년 분양실적 및 주택시장 상황은 중요한 모니터링 요인이다.
주택부문과 함께 건설사 신용도 변화를 좌우하는 주요 요인인 해외사업의 경우, 사우디 자국민 우선고용정책 이슈, 저가 하도급업체 교체 등의 문제가 지속적으로 영향을 끼칠 것으로 보이기 때문에 문제 현장의 준공 단계에서 원가율이 다시 확대될 가능성을 경계해야 하고, 원가율이 양호한 수주물량과 매출 인식으로 기존 문제현장의 손실을 희석할 수 있는 가능성에 대한 확인도 필요하다.
당사는 잠재부실까지 고려한 주택부문의 수익성 개선 가능성, 해외사업 실적을 반영하여 2015년에도 건설업체에 대한 정기평가를 가능한 빠른 시일 내에 일괄적으로 실시할 예정이다.
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