전세가 2년전 가격 회복 못했다
전세 세입자의 선호 환경은 아파트 매입자의 기호와 일치하는 면이 많다. 대단지 규모, 학군, 교통 편리성, 생활환경에 전세가는 많은 영향을 받는다. 선호하는 지역의 경우 전세가가 높을 뿐만 아니라 실거주율이 높아 전세물량이 풍부하지 못하다.
지금처럼 시장상황이 냉각되면 소유자는 이윤이 얼마 남지 않는 전매를 꺼리게 되고 전세입주자 또한 불투명한 시장상황으로 신규주택매입 보다는 재계약을 택한다. 결과적으로 신규로 들어오는 세입자에 대한 공급물량은 순수감소분 말하자면 타지역 이주물량을 제외하면 공급량이 없게 되므로 약세인 시장상황에서 주요지역의 경우 전세값은 오르게 된다. 하지만 인근에 입주물량이 발생하면 오히려 역전세난이 가중되어 전세값은 급격히 하락한다.
반대로 시장이 과열되면 전세값에 대한 영향은 미미하다고 할 수 있는데 시장이 다시 내려 앉는 시기에는 냉각기의 전세선호 현상에다 가격급등으로 인한 매매가의 오름폭이 전세가에 전이되는 현상마저 보인다. 현재 서울평균 매매가대비 전세가비율이 일반적으로 55%선인데 비해 현재 강남,분당의 전세가비율은 30%대 이다. 지금의 오름세를 흡수할 수 있는 충분한 간극을 갖고 있단 얘기다.
시중금리에도 영향을 받는다. 저금리인 경우 소유주가 전세를 기피하게 되고 월세를 선호하나 고금리인 경우 전세금은 오르지 않고 보합세를 유지한다. 전세가는 보합세라 하더라도 물가상승분이 반영되는데 고금리의 경우 금리인상분이 물가상승분을 상쇄하는 효과가 있는 것이다.
전세는 매매시장과 마찬가지로 공급량과 가장 밀접한 관련이 있다. 주변에 대규모 입주물량이 발생하는 경우 기존 아파트의 전세값은 하락한다.
부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 가 2003년1월부터 현재까지 전세가의 누적추이를 조사한 바에 따르면 신도시만이 그당시 전세가를 회복하여 3%정도 오른 가격대를 형성하고 있고 서울,경기,인천은 회복세를 보이고 있으나 아직 예전 가격을 회복하지 못한 상태이다.
주요지역별로 살펴보면 분당,용인이 2003년 대비 7.49%↑,9.95%↑의 상승분을 보이고 있을 뿐 강남은 -2.30%로 내려가 있는 상태이고 서초는 -4,45%의 하락률을 보이고 있다.
전세가 추이를 보면 전세가는 해당지역 입주물량과 깊은 관련이 있음을 알 수 있는데 다른 지역에 비해 골이 깊은 하락세를 나타내고 있는 용인,인천의 경우 2004년도 하반기에만 용인 12,119가구,인천 14,017가구 규모의 커다란 입주물량이 발생하였기 때문으로 볼 수 있다.
강남권의 전세가에 직접적인 영향을 줄 강남권 신규입주물량은 올 하반기 3,545가구 이며 내년도에만 1만5000세대가 공급될 예정이다. 재건축 조합원분을 고려한다 하더라도 적지 않은 양인데, 때문에 강남권의 전세가 오름세는 하반기를 지나며 안정을 찾을 전망이 우세한 편이다.
그러나 전세물량의 원천적 공급원을 감안하면 낙관할 수 없는 측면이 있다. 전세물량의 주공급처는 임대사업자와 1가구다주택자이며 또 하나의 공급원은 투자목적으로 아파트를 구입한 다음 전세세입자를 들여 차입금을 충당하는 1가구1주택자인 동시에 자신도 세들어 사는 세입자 가정이다.
그런데 이러한 공급체계가 8.31대책으로 인해 차질을 빚을 전망이다. 1가구1주택자가 편안한 세금구조에 분양 시장도 실수요자 위주로 재편되면서 전세를 제공할 수 있는 가구가 점점 줄어들 것이 예측되기 때문인데 재건축,재개발 조합원분마저 주택수에 편입되면서 주택을 소유한 가정도 전략적인 차원에서 전세로 옮기는 것을 심각하게 고려할 지경에 이르러 앞으로 공급은 계속 줄고 전세 수요는 오히려 더 늘 것으로 보인다.
이는 신규입주물량이 더 이상 전세 공급원으로서의 역할을 충분히 해내지 못할 가능성이 있다는 것으로 순차적으로 진행되고 있는 임대주택 100만호 건설이 선호하는 입지의 전세물량을 대체 할 수 있느냐의 여부에 전세 시장의 향방이 달려 있다고 볼 수 있다.
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