토지시장 과연 어떻게 재편될까?
특히, 외지인 투자자들은 이번 대책으로 신규투자는 물론 기존 투자도 불리해져 향후 전망이 어두워짐에 따라 토지시장은 매수자, 매도자 없이 냉랭한 분위기가 흐르고 있다.
주요 지역 토지시장 동향
- 수도권 신도시 개발지역
지역적 입지 측면이나 개발 호재 면에서 신도시 개발지는 다른 지방 토지시장보다 비교적 시장상황이 좋다고는 하나 그 충격은 적지 않은 모습이다. 특히, 올해 신도시 개발지 중에서 가장 많은 상승세를 보여온 화성시 동탄면은 가격이 오를 대로 올라 지금은 호가가 빠진 매물이 나와도 거의 거래가 이루어지고 있지 않은 상황이다.
동탄 신도시 주변 중개업소에 따르면 “문의전화는 평소와 같이 하루에 2~3통 정도에 걸려오고 있으나 매수문의는 거의 없고 적당한 가격에 매도를 타진하는 전화가 많다” 고 전했다.
- 행정 복합도시 주변지역
행정복합도시 주변지역은 작년부터 묻지마 투자자들로 하여금 투기의 온상으로 지목되어 왔던 곳이다. 최근 일부에서는 올해 행정복합도시 보상금을 앞두고 대토 수요를 들먹이면서 주변지역을 중심으로 토지거래를 해왔기 때문에 이번 대책으로 인해 긴장감이 감돌고 있다.
보상대상은 수용 예정지 일대 토지 3만 1700필지와 지장물 등으로 예정지로부터 반경 20km를 벗어난 지역에 사는 부재지에 대해서 3000만원 이하 분만 현금 보상하고 나머지는 채권으로 보상되어 대토를 노리고 들어온 외지인들의 손해가 클 전망이다.
- 규제 무풍지대 가평, 양평
이번 대책으로 인해 상대적으로 토지거래허가구역, 투기지역에 해당되지 않아 틈새 지역으로 주목 받고 있는 가평, 양평은 아직까지 기존에 비해 더 좋아진 모습은 보이지 않고 있으나 거래가 거의 끊긴 다른 지역에 비해서는 상황이 좋은 편에 속한다.
기존에는 큰 덩어리의 5억원 이상의 매물이 주로 거래되었다면 현재는 종부세를 의식해서 인지 실수요 중심의 이용 가능한 1억5000만원~2억원 정도의 소규모 매물을 찾는 사람들이 많아 졌다.
인근 중개업소에 따르면 “이 지역은 아직까지 추석이전까지 관망세로 보고 있지만 추석 이후를 기점으로 시장상황의 변화를 내심 기대하고 있다.”며 “예전 같으면 추석 이후 1주일 뒤에는 여지없이 매물이 나와 정상적인 가격으로 거래가 되었는데 이번 추석 이후에는 8.31대책의 영향이 어떻게 작용하게 될지 시장의 반응을 주목하고 있다”는 반응이다.
향후 토지시장 어떻게 될까?
이번 대책은 집부자와 땅부자들 모두의 숨통을 죄는 한편, 투기 목적의 부동산 구입을 애초에 근절하겠다는 것이 핵심이다. 실수요가 아니면 사지도 말고 팔 경우에도 그 차익을 모두 투기로 얻은 소득으로 보고 걷어 내겠다는 것.
하지만 세부담 때문에 매도를 원한다고 해도 대부분 외지인 투자자로 이루어져 있는 토지시장의 경우 자금 부담능력이 없는 현지인들에게는 매도하기가 어렵고 그렇다고 외지인들에게 매도하기는 더욱 어려워져 거래 자체가 매우 힘들어진 상황이다.
특히 저금리 기조와 내수경기 침체가 계속되는 가운데 여전히 시중에는 풍부한 유동자금들이 떠돌고 있고, 이들이 갈 만한 새로운 대체 투자처가 나타나지 않는 이상 부동산에 유입돼 있던 시중자금들이 다른 곳으로 움직이기는 쉽지 않을 것으로 보인다.
따라서 토지의 경우 가중한 세금부담에도 불구하고 오히려 보유하는 것이 순 이득측면에서 낫다고 생각하는 사람들이 많을 것으로 보여 이번 대책의 취지대로 향후 토지시장이 실수요 중심으로 재편되기는 쉽지 않을 것으로 전망된다.
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