재건축아파트 하락세 가속화, 수도권으로 확산
부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)에 따르면, 9월 셋째 주 아파트 매매가는 서울을 비롯한 수도권 전역이 일제히 내림세로 돌아선 가운데, 서울 -0.13%, 신도시 -0.06%의 주간 변동을 보였다. 경기지역 역시 0.01% 하락해 지난주 서울에 이어 8개월 여 만에 주간변동률이 하락세로 돌아섰으며, 인천은 0.03% 하락한 것으로 조사됐다.
한편, 전세시장은 매매시장과 반대로 서울, 수도권 모두 상승폭이 확대됐다. 특히, 신도시는 분당에 이어 평촌과 중동신도시의 전세값이 크게 오르면서 한 주전(0.37%)보다 상승폭이 두 배 이상 커진 0.79%의 높은 상승률을 보였다. 이밖에 서울 0.21%, 경기 0.14%, 인천 0.10% 순으로 전세값이 상승했다.
■ 서울지역 매매동향
- 0.13↓, 강남 재건축아파트 가격 하락세 가속화
- 강남, 강동, 송파구 일제히 전 주 대비 낙폭 두 배 확대
서울 아파트 매매가는 0.13% 하락해 한 주전 내림세로 돌아선 후 낙폭이 더욱 커졌다. 아파트별로는 재건축아파트가 -0.80%의 가파른 하락세를 보이는 가운데, 재건축을 제외한 일반아파트도 0.03% 상승에 그치면서 상승폭이 점차 둔화되는 추세다.
지역별로는 △강동구(-0.73%→-1.40%), △강남구(-0.24%→-0.52%), △송파구(-0.21%→-0.44%) 등 강남지역이 일제히 한 주전보다 하락폭이 2배 가량 커진 가운데 여전히 전체 하락을 주도했으며, 그밖에 구로구와 양천구도 각각 -0.12%, -0.07% 하락했다. 반면, △도봉구(0.29%), △은평구(0.14%), △동작, 마포, 성동, 영등포구(0.09%) 등은 꾸준한 오름세를 보였다.
부동산종합대책 예고 이후 줄곧 약세를 보이고 있는 강남권 재건축단지들은 양도세 중과 조치 발표 이후 더욱 가파른 하락세를 보이고 있다. 주로 기존에 내놓은 급매물을 중심으로 호가가 더 빠지면서 가격이 하락하고 있지만, 최근 다주택자들의 신규 매물도 점차 늘고 있는 추세다.
호가는 계속해서 조정되고 있지만 매수세가 실종되면서 거래는 완전히 끊겼다. 강남구 개포동 주공2단지 22평형은 9억5000만~10억원 선으로 1억원 가량 호가가 빠졌으며, 강동구 둔촌동 주공1단지 18평형은 3000만원이 더 하락한 4억7000만~5억2000만원에 시세가 형성됐다.
송파구는 송파신도시 개발 추진으로 거여동 일대 아파트값이 올랐다. 하지만 매물이 회수되면서 거래 없이 호가 위주의 상승세를 보였다. 거여동 동아효성2단지 37평형은 1000만원 오른 5억2000만~6억원 선이다. 재건축단지의 하락폭은 더욱 커졌다. 잠실동 잠실주공5단지 34평형은 8억5000만~9억원 선으로 5000만원 가량 가격이 빠졌다.
한편, 상대적으로 두드러진 오름세를 보였던 강북지역도 8.31대책 이후 전반적인 시장분위기가 침체되면서 다소 소강상태를 보이고 있다. 대체로 거래는 추춤한 가운데 지역 및 단지별로 국지적인 오름세를 보였다.
도봉구는 창동역 민자역사 개발에 따른 수혜로 창동 일대 아파트값이 전반적으로 오르고 있다. 최근 리모델링 추진 움직임을 보이고 있는 상계주공19단지는 평형별로 500만~1500만원 가량 가격이 올라 29평형은 1억7500만~2억원에 시세가 형성됐다.
이밖에 성동구는 역세권 아파트를 중심으로, 영등포구는 한강 조망권 단지를 중심으로 매매값이 올랐다. 성동구 금호동 두산 44평형은 2500만원 오른 4억1000만~4억9000만원, 영등포구 양평동 한신 25평형은 250만원 오른 1억8500만~2억원 선이다.
■ 서울지역 전세동향
- 0.21%↑, 전세값 상승률 매주 최고치 경신
서울 아파트 전세값 변동률은 한 주 전보다 0.06%포인트 높아진 0.21%를 기록하면서 지난주에 이어 전세값 상승률 최고치를 경신했다. 가을 이사철 영향 및 매매시장의 침체로 전세수요가 크게 늘면서 물량이 대부분 소진된 가운데 학군수요 및 신혼부부 등 여전히 전세집을 구하는 사람이 많아 전세값이 계속 오르고 있는 것으로 조사됐다.
구별로는 송파구가 0.70%로 가장 높은 상승률을 나타냈으며, 이어 △강남구(0.53%), △동대문구(0.46%), △강동구(0.40%), △동작구(0.39%) 등의 순이었다. 서울 25개 구 중 16곳에서 전세값이 올랐으며 하락한 지역은 한 곳도 없었다.
송파구는 매매수요가 전세로 전환되면서 역세권 단지를 중심으로 전세값이 큰 폭으로 올랐다. 잠실동 아시아선수촌 57평형은 2500만원 4억2000만~4억8000만원에, 신천동 장미1차 28평형은 2000만원 오른 1억6000만~1억9000만원에 각각 전세값이 형성됐다.
강남구는 매매거래가 이뤄지지 않으면서 전세 물량도 나오지 않고 있다. 매물부족에 따른 상승세가 계속되는 가운데 개포동 경남1차 45평형 전세가는 2000만원 오른 3억2000만~4억원 선이다.
이밖에 양천구는 학군 수요가 늘면서 전세 가격이 오름세를 보였다. 목동 신시가지1단지 45C평형은 500만원 오른 3억~3억3000만원이다.
■ 신도시지역 매매.전세 동향
- 매매 0.06%↓, 전세 0.79%↑
- 분당 전셋값 급등세, 신도시 전체로 확산
신도시지역의 전셋값 상승폭이 갈수록 커지고 있다. 매매시장은 8.31대책 이후 매수세가 끊긴 가운데 약세를 보이고 있어 전세시장과 대조되는 양상이다.
매매가는 분당이 0.26% 하락하면서 전체 하락을 주도했다. 반면, 산본은 0.15%의 소폭 오름세를 보였으며 나머지 지역은 보합세에 머물렀다.
분당은 매매수요가 전세수요로 대거 전환되면서 매매거래가 실종된 상태이다. 여기에 다주택자의 매물도 점점 증가하는 추세로 하락세가 장기화 될 조짐이다. 서현동 효자현대 37평형은 1500만원 하락한 5억8000만~7억2000만원, 야탑동 탑경남 27평형은 1500만원 하락한 3억6000만~4억5000만원에 시세가 형성됐다.
전세시장의 경우 0.37% 올라 상승폭이 더욱 커졌다. 분당이 1.86%로 전세값 상승률 최고치를 기록한 가운데, 평촌 1.00%, 중동 0.56%의 상승률을 보였다.
분당은 전세선호 현상이 뚜렷해지면서 수요가 급증해 매물품귀현상을 보였다. 수내동 파크타운삼익 38평형은 무려 5500만원 오른 2억8000만~3억원, 야탑동 아이파크 55평형은 2500만원 오른 3억5000만~4억원 선이다.
강남, 분당, 용인 지역 전셋값 상승 여파로 평촌신도시 전셋값도 금주 들어 크게 올랐다. 범계동 목련우성3단지 23평형은 1000만원 오른 1억2000만~1억3000만원, 부흥동 관악청구.현대 32평형은 1500만원 오른 1억4000만~1억7000만원 선에 각각 전세값이 형성됐다.
중동도 매물품귀 현상을 보이며 전세값이 올랐다. 중동 포도삼보.영남 23평형은 500만원 오른 9000만~1억1000만원 선이다.
■ 경기지역 매매.전세 동향
- 매매 0.01%↓, 8개월여 만에 주간변동률 내림세 기록
- 전세 0.14%↑, 용인(0.66↑) 전셋값 불안상태 갈수록 심화
경기지역 아파트 매매가는 0.01% 하락해 지난 1월 셋째 주 이후 8개월 여 만에 주간변동률이 내림세를 기록했다. 아파트별로는 재건축아파트가 (-)0.17%로 한 주전(-0.10%)보다 하락폭이 커지며 전체 하락를 주도했고, 재건축을 제외한 일반아파트는 0%로 가격 변동이 없었다.
8.31대책 발표로 매수심리가 한껏 얼어 붙은 재건축시장에 입주권 과세 방침까지 더해지며 서울뿐만 아니라 수도권 재건축아파트 값도 하락폭이 커지고 있는 모습이다.
지역별로는 △광명시(-0.25%), △구리시,부천시(-0.14%), △의왕시(-0.11%), △과천시(-0.04%) 등이 내림세를 나타내 주로 재건축이 추진 중이거나 대상이 되는 노후단지가 많은 지역의 하락세가 두드러졌다. 반면, △이천시(0.28%), △김포시(0.19%), △고양시(0.16%), △군포시,성남시(0.12%) 등은 소폭의 오름세를 유지했다.
상반기 재건축아파트 값 급등세가 두드러졌던 광명, 부천, 의왕시 등은 매수세 실종으로 거래가 전혀 안 되는 가운데 다주택자들이 보유한 매물들이 하나 둘씩 나오면서 가격 조정이 시작됐다. 개별단지로는 철산동 주공3단지 11평형이 500만원 내린 1억8000만~1억9000만원 선에, 의왕시 내손동 주공2단지 16평형이 1000만원 내린 4억~4억1000만원 선에 시세가 각각 형성됐다.
한편, 이천시와 성남시는 대부분 실수요자들이 거주해 신규로 나오는 매물량이 극히 적어 오름세를 보였고, 김포시는 8.31대책 이후 다소 저렴한 단지를 중심으로 선호도가 증가하며 소폭 상승세를 나타냈다. 성남시 상대원동 궁전 18평형이 900만원 오른 1억1000만~1억2000만원 선이다.
경기지역 아파트 전세가는 0.14%로 한주 전(0.08%)에 비해 오름폭이 다소 늘어나며 매매시장과 대조적인 모습을 보였다.
지역별로는 △남양주시(0.96%), △용인시(0.66%), △구리시(0.60%), △김포시(0.46%), △고양시(0.32%), △수원시(0.30%), △성남시(0.27%), △광명시(0.26%) 등이 오름세를 나타냈고, 가격이 하락한 지역은 한 군데도 없었다.
남양주시는 12월 전철 개통을 앞두고 도농동 기입주 아파트에 전세 재계약율이 높은 가운데 외부에서 들어는 수요가 많아 비교적 큰 폭으로 상승했다. 부영그린1차 45평형이 1000만원 오른 1억2000만~1억3000만원 선이다.
오름세가 좀처럼 꺾이지 않고 있는 용인시의 경우도 기존세입자들이 매입이나 전출을 포기하고 재계약하는 경우가 많은 가운데 다주택자들이 보유주택을 처분하기 위해 전세계약을 하지 않고 빈 집으로 두는 경향까지 있어 전세물량이 턱 없이 부족한 상황이다. 구성읍 솔내마을현대홈타운 47평형이 1250만원 오른 1억~1억1000만원 선이다.
■ 인천지역 매매.전세 동향
- 매매 0.03%↓, 다주택자 보유 매물 출시로 매매가 약세
- 전세 0.10%↑, 전세 선호 증가로 물건 소진되며 강세
인천지역 아파트 매매가는 0.03% 하락해 한주 전(-0.05%)보다 내림폭은 다소 줄어들었으나 하락세가 지속됐다. 정부대책 영향으로 다주택자들이 보유한 매물이 시장에 하나 둘 출시되며 전체 매매가 하락을 주도했다.
지역별로는 계양구가 유일하게 0.22% 하락했다. 매물량은 늘어나는 반면, 매수자들의 관망세는 더욱 짙어지고 있어 거래가 힘든 상황이다. 작전동 현광 24평형이 550만원 내린 6500만~7500만원 선이다.
한편, 아파트 전세가는 0.10% 상승한 것으로 나타났다. 매매시장 침체로 전세 선호도가 높아지며 물건 소진이 빠르게 이루어지고 있는 서구가 1.03% 상승했다. 개별단지로는 신명스카이뷰1차 33평형이 500만원 오른 7500만~8000만원 선이다.
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