증축규제완화, 중대형 리모델링APT 주목
당초에는 증축규모를 최대 9평으로 제한할 계획이었기 때문에 중대형 평형의 경우 증축상한의 제한으로 인해 전용면적의 30%까지 평수를 늘릴 수 없었고, 이것은 리모델링사업 추진에 있어 큰 장애요소가 됐었다. 그러나 이번 법안이 국회를 통과해 증축상한규정이 폐지되면서 전용면적의 30%까지 늘릴 수 있게 되어 중대형평형으로 이루어진 단지의 리모델링 사업추진이 탄력을 받을 것으로 예상된다.
현재 서울에서 리모델링이 추진되고 있는 단지는 대략 30여 곳으로 강남, 서초, 송파, 강동구와 용산구 동부이촌동 등지에서 활성화되고 있다. 이들 지역은 비교적 주민들의 경제적인 수준이 높아 리모델링에 소요되는 자금부담을 덜 느껴 사업추진이 수월한 편. 그 중에서도 이미 공사가 시작된 용산구 동부이촌동의 로얄과 서초구 방배동의 궁전, 치열한 수주전을 벌였던 광진구 광장동의 워커힐 등이 대표적인 단지다.
게다가 최근 발표된 8.31대책에는 재건축규제완화에 대한 언급이 없어 당분간 재건축단지로는 수익을 내기 힘들다는 판단에 따라 중층·고밀도 재건축단지에서도 리모델링 추진설이 솔솔 불거져 나오는 분위기이다.
리모델링은 재건축과 달리 일반분양분이 없기 때문에 투자수익이 크지 않고 건축비를 집주인이 모두 부담해야 하므로 자금여력을 따져봐야 하는 등 신중한 투자가 요구된다. 일단 조합과 시공사가 사업추진능력은 있는지, 절차상의 장애요소는 없는지를 알아보아야 하며 해당 리모델링단지가 몇 종 주거지역인지, 현재의 용적률과 법적용적률이 얼마나 차이가 있는지도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
또한 단순히 전용면적의 증가보다는 주차장 및 단지 내 시설 등의 확충여부도 체크해봐야 하며 다양한 평수로 구성된 단지보다는 단일평형으로 구성되어 주민들의 의견 일치가 쉬운 단지로 알아보는 것이 좋다.
부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)에서는 서울지역에서 리모델링이 추진되고 있는 단지 중 비교적 사업추진이 빠른 주요 단지를 소개한다.
강남구 압구정동 미성1차
34평~58평형으로 이루어진 압구정 미성1차는 1982년 11월에 준공된 단지로 3개동 총 322가구로 이루어져 있다. 지하철 3호선 압구정역이 걸어서 10분 가량 소요되며 신구초, 구정초, 신사중, 현대중고교 등의 교육시설이 인접해 있다. 현대백화점, 갤러리아백화점, 카톨릭대병원 등의 편의시설과 한강시민공원이 가깝고 더불어 한강조망이 가능한 이점이 있다. 우선협상시공사로 LG건설이 선정된 상태이며 30% 증축을 적용하면 전용면적이 7~15평 가량 늘어나게 된다. 34평형이 현재 8억5000만~9억원 선, 50평형은 11억5000만~12억5000만원 선이다.
광진구 광장동 워커힐
아파트 리모델링 사상 최대사업규모로 꼽히는 광장동 워커힐은 건설사들의 치열한 수주전으로도 유명한 곳이다. 1977년 12월에 준공된 이 단지는 56평~77평형의 대형평형으로만 구성되어 있고 14개동으로 총 576가구를 이루고 있다. 지하철 광나루역이 걸어서 10분 가량 소요되며 아차산과 한강조망이 가능하다. 리모델링으로 14.7~20.5평까지 넓힐 수 있게 되며 최근 증축규제가 완화되면서 56평형은 1억원 가량이 올라 13억~15억원선에 시세가 형성돼 있다.
서초구 방배동 신동아
34평~60평형의 중대형평형으로 이루어진 이 단지는 6개동으로 총 493가구를 이루고 있으며 1982년에 준공됐다. 지하철 2호선 방배역이 도보로 3분 가량 소요되며 방일초등, 서초중고교, 서울고, 상문고, 서문여고 등의 교육시설이 인근에 위치하고 있다. 또한 우면산과 서리풀공원 등의 녹지공간도 가까운 거리에 있다. 삼성물산이 시공사로 선정되었으며 수평증축을 통해 44평형, 60평형, 70평형, 74평형으로 탈바꿈하게 돼 전용면적은 7.5~9평정도가 증가하게 된다. 34평은 6억~7억원 선, 46평형은 8억2000만~9억5000만원 선의 시세를 형성하고 있다.
송파구 풍납동 미성
27평~43평형으로 이루어진 풍납동 미성은 4개동 총 275가구로 1985년 9월에 입주한 단지이다. 지하철 8호선 강동구청역이 걸어서 10분, 5호선 천호역이 걸어서 15분 가량 소요되며 올림픽대로, 올림픽대교 이용이 수월한 편이다. 현대백화점, 아산현대병원 등의 편의시설과 토성초등, 풍납초등, 영파여중, 영파여고 등의 교육시설이 근거리에 자리하고 있다. 풍납토성 보호를 이유로 재건축추진이 어려웠던 이 단지는 얼마 전 대림산업으로 시공사를 선정했으며 계단식으로 구조변경되고 30평형, 40평형, 46평형으로 각각 확장된다. 현재 43평형은 4억5000만~5억원 선이다.
용산구 이촌동 현대
31평~57평형으로 이루어진 동부이촌동 현대는 8개동 총 653가구로 1975년 10월에 입주한 단지이다. 지하철 4호선 이촌역이 걸어서 10분 가량 소요되며 신용산초, 용강중, 중경고교 등이 인근에 자리하고 있다. 이미 현대건설을 시공사로 선정한 상태이며 동간거리 등의 쾌적성문제를 들어 20%까지만 증축하기로 결정해 확장평수는 4~5평 정도이다. 45평형의 경우 7억5000만~8억원 선으로 매매가가 형성되어 있다.
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리서치팀장 김은경 593-8770 (198)
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