스피드뱅크 - 8.31대책 피해가는 절세안 해부(中), 재개발·재건축 막 내리나?
주택멸실을 이용한 옮겨 타기
강남,강동,송파,서초의 재건축 단지들이 8.31대책이 예고된 6월부터 하락세를 보인데 이어 경기의 과천,의왕,광명의 대표적 재건축 단지들은 8.31이 발표되고 나서도 변동이 없다가 9.6추가발표가 나면서 내림세를 보이기 시작했다. 재개발,재건축 시장에 타격을 준 9,6 추가조치 내용은 다음과 같다.
「도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합원의 조합원이 기존주택이 멸실됨으로 인해 취득하는 입주권을 1가구1주택 비과세와 1가구3주택 60% 중과세 규정등을 적용할 때 주택수로 산정한다.」
「06년 이후에 재개발,재건축 사업의 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적용하되 05년말 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권은 06.1.1이후 새로이 취득하는 분부터 적용된다.」
기존에 재개발,재건축의 경우 기존주택이 멸실 되면 주택이 입주권으로 변경되어 1가구3주택자 중과세에서 제외 된다거나, 대체주택 취득을 잘 활용하여 2주택 모두 비과세 받는 비과세 활용 창구로 이용 되었던 게 사실이다. 정부가 이점에 대하여 제동을 걸고 나선 것이다.
하지만 2005년말 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권을 올해 말까지 취득한 경우에는 적용이 되지 않게 되어 8.31대책과 9.6추가조치가 입법으로 반영 되더라도 3주택자가 모두 비과세 되는 경우가 발생한다.
현재 기존아파트(3년보유 2년거주) 1채, 재개발주택(05년말 이전 관리처분계획인가) 1채 보유한 甲이 올해 신규주택을 추가로 취득한 경우가 그 대표적 예다.
재개발 주택이 멸실된 이후 주택은 조합원입주권이라는 권리만 남게 되므로 기존아파트 1채는 1가구1주택 비과세 요건을 갖추어 비과세로 양도할 수 있게 된다. 기존아파트 1채와 신규아파트 1채를 소유하는 1가구2주택자 아니냐는 의문을 가질 수 있으나 일시적 2주택자가 신규주택 취득 시 1년 내에만 기존주택을 처분하면 1가구1주택 비과세 적용 받는 예외적 조항을 활용하면 가능해진다. 올 해 취득한 신규주택은 다시 재개발조합주택멸실 후 취득하는 대체주택으로 인정 받을 수 있다. 재개발로 들어서는 신규아파트 입주시로부터 2년 내에만 처분하면 양도세는 비과세 된다. 만약 시공기간이 길어져 공사기간 동안 1가구1주택 비과세요건이 충족 된다면 대체취득주택 여부에 상관없이 비과세 되므로 팔고 다른 대체주택을 취득할 수도 있다는 결론이다.
이번에는 재개발,재건축 물량을 다수 소유한 乙의 경우를 살펴보기로 하자. 乙은 기존주택1채에 재개발조합원지분권 1개와 재건축조합원입주권 2개에 신규주택을 추가로 구입한 상태이다. 재개발조합원지분은 2005년말 이전 관리처분인가분이며 재건축조합원입주권은 모두 2003년말 이전 조합설립인가분으로 1회 전매가 허용된다.
乙의 경우 재개발조합원주택이 멸실 되는 06년2월이 되면 재개발조합원주택은 문제가 되지 않겠지만 재건축조합원입주권의 경우 사정이 다르다. 둘 다 전매가 허용되나 재건축A는 9.6조치가 입법화 되어 시행될 경우 기존주택이나 신규주택에 가장 큰 영향을 준다. 재건축A를 팔지 않고 방치할 경우 乙은 1가구3주택자가 되어 기존주택 처분시 60% 중과세를 고스란히 떠안게 된다. 乙로서는 재건축 A의 경우 9.6조치가 시행 되기 전 서둘러 팔아야 할 1순위 물건이라 할 수 있다. 재건축B는 9.6조치에 영향 받지 않는 물건으로 재개발조합원 주택과 재건축B를 저울질하여 가장 유리할만한 곳에 들어가 살기로 결정하고 甲과 같은 과정을 밟아가면 절세 할 수 있다. 재건축A를 매도하여 일찍 해소하는 것과 그냥 보유하는 것의 차이가 乙에게는 수억원이 왔다갔다 하는 결과를 낳고 있음을 알 수 있다. (사례는 모두 투기과열지구와 주택투기지역내 소재하는 것으로 하였다)
재개발/재건축입주권,일반분양권 전매 가능한가?
재개발조합원 지분의 경우 일반주택과 같은 개념으로 투기과열지구에 상관없이 모두 전매가 가능하다. 반면 재건축의 경우에는 다르다. 도시및주거환경정비법상 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 재건축사업의 경우 조합설립인가후에는 재건축 조합원 자격을 전매 할 수 없다. 예외적으로 2003년12월31일 이전에 조합설립인가가 난 곳의 경우 1회에 한해 전매가 허용 되는데 현재 투기과열지구는 서울,경기,6대 광역시 전지역(인천 일부 제외)과 천안,아산,공주,연기,계룡,청원,양산 등이다. 만약 이를 어기고 전매하는 경우 조합설립인가일의 시세 기준으로 현금청산 하게 되어 있다.
예외는 있다. 가구원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료,취학,결혼으로 인하여 가구원 전원이 이전하는 경우가 있는데 단 사업구역이 수도권에 위치한 경우에는 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한한다. 다른 경우로 상속에 의하여 취득한 주택에 가구원 전원이 이전하는 경우와 가구원전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 체류하는 경우 등을 들 수 있다.
투기과열지구에서 분양권 전매금지 되는 것은 재건축조합원지위만이 아니다. 일반분양아파트와 300가구이상의 주상복합아파트,재건축아파트, 지역/주택조합아파트 등이 전매금지 된다.
그런데 최근 대법원에서는 투기과열지구내 건설 아파트 입주권 전매에 관한 판례가 나와 주목을 끌었다. 요약하면 분양권전매가 제한되는 투기과열지구 내에서 건설되는 아파트의 입주권을 취득한 사람이 이를 다른 사람에게 전매한 경우 전매행위가 일정기간 제한되어 있기는 하나 전매 당사자 사이의 사법상 효력까지 무효로 하는 것은 아니라는 원심의 손을 들어준 판결이다. 본 건의 개요는 이렇다. 토지,건물소유자 이씨가 서울 중구 신당동의 토지와 건물을 수용당하면서 서울시로부터 마포구 상암택지개발지구내에 건립되는 25평 아파트의 입주권을 취득 하였다. 이후 이 입주권이 여러 사람에게 전전유통 되다가 최종 양수 받은 민씨가 2003년 도시개발공사와 주택분양계약을 체결한 이씨에게 피분양자명의를 변경해 달라고 청구한 사안이었다.
사법상 효력은 인정된다 하더라도 함부로 전매할 것은 못된다. 행정상 과태료나 형벌까지 면하는 것은 아니어서 현행 주택법상 이를 어기고 전매할 경우 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금으로 처벌 받게 된다.
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